房地产行业开发成本费用项目及核算内容.docx

房地产开发成本和期间费用科目规范 一、开发产品成本核算 （一）成本项目一般包括下列六项： 1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、基础设施费 4、建筑安装工程费 5、配套设施费 6、开发间接费 （二） ?各成本项目的开支范围如下： 1、土地征用及拆迁补偿费 (1)土地征用费： ① 土地出让金 ② 土地转让费 ③ 土地开发费用 ④ 缴纳的契税、耕地占用税 (2)拆迁补偿费： ① 建筑物拆迁补偿支出 ② 安置动迁支出 ③ 农作物补偿 ④ 危房补偿 (3)七通一平费：大市政配套费 1 / 8 红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费，管线铺设费另外还可能 包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费使用权出让金 20%以下的土地闲置费。 2、前期工程费 (1)项目前期报批报建费： ① 墙改专项基金 ② 水泥基金 ③ 人防工程建设费 ④ 规划管理费 ⑤ 招投标管理费 (2)规划设计费： ① 总体规划设计、单体设计费 ② 管线设计费 ③ 改造设计费 ④ 可行性研究费 ⑤ 市场调研费 ⑥ 制图晒图费 ⑦ 规划设计模型制作费 ⑧ 方案评审费 (3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 三“通一平 ”费：接通红线外施工用临时给排水 (含地下排水管、沟开挖铺设费用 )、供电、道路 (含按规定应交的占道费、道路挖掘费 )等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用 (包括开工前垃圾清运费 )等。 2 / 8 (5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租 费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 (6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 (7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3、基础设施费 (1)道路工程费：开发项目内道路铺设费。建设费，交纳的电增容费等。 (3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 (4)供气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 (5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。 (6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 (7)电视工程费：小区内有线电视 (闭路电视 )的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。 (8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。 (9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 (10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站 (箱)、公厕等支 出。 (11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。 4、建筑安装工程费 3 / 8 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费 )，有甲供材料、 设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的 “工程价款结算单 ”来确定。主要包括以下内容： (1)土建工程费 ① 基础工程费：土石方、桩基、护壁 (坡)工程费，基础处理费、桩基咨询 费。 ② 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 ③ 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 (2)安装工程费 ① 电气 (强电 )安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 ② 电讯 (弱电 )安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 ③ 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 设施安装费。 ⑥ 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 ⑦ 煤气、燃气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 ⑧ 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 ⑨ 门窗安装工程费：主体工程内的门、窗以及安装费。 ⑩ 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备 费。 (3)装修工程费： 4 / 8 ① 公共部位装修：指过道、入户大门电梯间等公共部位的装修 ② 粗装费：主要指为达到交工验收标准而对毛坯进行的一般装修 ③ 精装修：根据与客户签订的精装修合同进行的装修所支付的材料和装修 费。 (4)项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 (5)其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的 维修费（零星工程费和乙方保修期