公寓产品专题研究课件.ppt

中庭式 此类设计层平面四周围合，中央是内院或中庭，除了房间有 良好的窗外景观之外，走廊一侧也提供了较好的中庭景观，并 且部分裙楼还做到南北通透。 31 塔楼式平面组合形式平面紧凑，布局整齐，外形较为统一，利于 建筑的标准化和形式的多样化，利用率较高。 塔楼式 塔楼式是指中部的核心筒被单一的走廊或很多客房环绕着， 对塔外部的建筑处理可以有不同图形方案，有方形、十字形、 圆形、三角形等等。 32 PART5 ：公寓产品元素——层高 大部分公寓平层层高大多在 3 — 3.3 米， LOFT 层高 4.5 — 5.4 米。与住宅相比较而言，公寓的层高稍高。 2015 年新规规定层高在 4.5 米以上，按两层面积计算。 因此，目前市场上 LOFT 公寓层高为 4.5 米。 PART5 ：公寓产品元素——户型 对过道的处理 独立玄关， 带鞋柜 独立卧 室、带 凸窗 工作阳台 舒适的 室内尺 度 厨房可打开 空间开阔 公寓户型特征： 居住类公寓：户型开间较小，进深较大，具备通风 采光条件，厨房达到通风要求。 商务类公寓：开间进深与居住公寓并无本质区别， 具备基本的通风要求，可满足商务办公需求。 公寓产品元素—— LOFT 户型 复式公寓属于复式住宅的一种。小户型复式公寓 针对传统的复式住宅而言，特征是在 面积上大幅 度降低 ，而户型结构并没有太大的变化。 PART5 ：公寓产品元素——不同类型公寓配套设施 居住公寓 居 住 公 寓 体 系 选址标准 一般首选繁华地段 周边配套设施齐全 对外部景观资源无硬性要求 物业标准 外立面形式多采用现代风格 采用精装修标准 服务标准 安全设施配套 “金牌式“管家服务 户型面积偏小且较为单一 居住公寓配套设施 居住公寓——硬件配套 ? 户型面积要求： 居住公寓户型面积一般以 30-80 平米居多，精装修标准，可以实现拎包入住。个别高档居住公 寓依托优越的资源禀赋，户型面积普遍在 100 平米以上，借此实现较高溢价。 管家式服务 居住公寓 高档居住公寓 居住公寓配套设施 居住公寓——软件配套 ? 物业服务 ： 管家式服务 高档居住公寓要求内外配套齐全，装修标准较高，真正的高档居住公寓对物业服务要求较高， 个别项目可以实现“金牌管家服务”对于中档居住公寓，注重社区内部配套设施，满足客户日 常生活需求。 西宁龙湖 Moco 国际公寓 PART5 ：公寓产品元素——商务公寓价值梳理 商务公寓 商 务 公 寓 体 系 选址标准 城市发展商务中心区、新兴发展区域或城市成熟商圈 处于众多成长型公司的聚集地 交通便捷之地，周边最好有轨道交通支撑 物业标准 智能化系统（包含宽频上网等） 齐全的商务配套设施（商务服务中心 + 大型会议室等） 服务标准 安全设施配套 专业的物业服务 豪华挑空大堂 商务公寓配套设施 商务公寓——硬件配套 ? 户型面积要求 ： 商务公寓灵活性较强，户型面积设计小到几十平米，大到几百平米。多数项目户型面积 以 40-60 平米的小户型居多。 PART5 ：公寓产品元素——酒店商务公寓价值体系梳理 酒店式公寓 酒 店 式 公 寓 体 系 选址标准 物业标准 服务标准 商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商 贸聚集地 。 交通便捷、城市先进要素聚集。 占据优越的自然资源或城市资源 雄伟气派的外立面 豪华入户大堂 齐全的配套（高档会所＋城市配套） 星级酒店式服务 安全设施配套 酒店式公寓配套设施 酒店式公寓——硬件配套 管家式服务 ? 户型面积要求： 酒店式公寓注重空间舒适度与品质感，分为一式、两室、三室； 户型 一房（平米） 两房（平米） 三房（平米） 面积 ５０－８０ ８０－１２０ １２０以上 ? 全方位顶级配套 高标准的精装设施 管家式服务 会所配套 酒店式公寓运营方式 直接销售 投资增值销售 返租销售 发展商 物业管理公司 业主 委托 销 售 管 理 业主 发展商 酒店经营管理公司 委托管理 销 售 委托经营 返 利 发展商 投资者 酒店经营管理公司 出租 / 委托经营 委托经营 返租回报 销售产权 运 营 方 式 44 目录 CONTENTS PART 6 公寓产品目标消费群 公寓产品目标消费者特征 ? 人群 1 、常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员。 ? 人群特征： ? （ 1 ）居住需求——工作几年就要轮换，只租房而不会买房； ? （ 2 ）经济能力——住房补贴高，会租住品质好的高档公寓； ? （ 3 ）物业要求——他们对物业的要求很高，渴求生活高品质，秘密 性更强，活动空间更自由； ? 较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。 公寓产品目标消费者特征 ? 人群 2 、频繁商务往来的商务人员，以方便居住和办公。 ? 人群特征： ? （ 1 ）居住需求——频繁往来当地，公寓