海口凤翔路项目规划建议书.doc

项目规划建议书 提案单位：海南森鸿房地产营^策划有限公司 提案日期：二00七年五月一^一日 刖吞 目询海口启地产市场正处在转型阶段,今年的房地产行业可以说止处在变革前夜，在住启供应结构调熬、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房 建设等政策导向下,房地产行业将逐渐告别高利润时代°在营销方而，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期 发展的厉地产企业的关注重点。 随看国内众多知名企业的进入，英带来先进的管理和开发经验，使本地厉地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质 且缺乏精心策划的项目将举步维艰;所以，引导市场,引导消费观念，刺激消费成为关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上,经过对海南厉地产 市场进行深入分析后，结合区域实际情况，作出简略而理性的项目规划建议提案。相信本方案加上实效的营销方案和强有力的营销队伍,将顺利实现销售 计划，并为树立发展商投资实力信心和本项目的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 一、规划的背景资料 （一）、规划的市场背景 目前海口龙?地产市场止处在转型阶段，过去的2006年是厉地产政策年，是近十年国家对房地产业调控力度最大的一年，在这一年里海II的房地产 市场主要体现以下特征： 1、 海口商品启成交量仍保持小幅增长，房价稳中有升，市场发展平稳； 2、 调控政策对海口岛外市场产生一定影响，主要体现在投机型购房数量的减少； 3、 岛内本土消费力量依然保持较为稳定的增长态势； 4、 宏观政策影响并没使岛外消费出现大幅萎缩，印证出海南作为中国理想第二居住地的概念明显深入人心，消费受政策影响弱化，呈现消费需求 向“刚性”发展。 5、 海口房地产产品业态推陈出新，各发展商在产品规划、设计、建设等方而投入不断增加，产品品质不断提升° 伴随海口经济发展，城市建设的不断投入，并引入很多民间资本，使市政建设较前几年有较大提速，给房地产发展带来最大的支撑。再加上海 丨1 “烂尾楼”工程处置（2接近尾声，作为海I I制约楼市发展的“包袱”将逐渐被甩掉。以现有海口城市建设水平，其十?地价值和楼价的潜力都未充 分挖掘出來，近期市场土地价格增长速度已明显高于楼价增长，海口龙价仍有较大的上升空间。2007年的海南楼市会呈现以下几个特点： 一是供求孑盾得到缓解。 山于近儿年海南房地产市场发展迅速，开工及竣工而积较大，而销售而积则相对较低，供大于求，矛盾较突出。海南房地产开发企业存在着 规模过小，房地产开发桀体水平不高、资金实力小,抗风险能力低，在调控政策的压力下，海南地产开发商将自觉放慢节奏，从血使供应量减少； 而海南因人口的自然增长及移民的增多，住房需求应有所增加，此消彼长，供求孑盾将得到缓解。 二是房价稳中有升。 考虑到十地稀缺性及取得成本提高、原材料价格上涨、开发商资金成本增加、市场需求依然旺盛，可以认为海南房地产的泡沫成分相対较少， 近年來市场自住性需求所占比例止在提高，海南整体房价仍有惯性上涨趋势，但山于2006年以前竣工的商品住宅量较大，将在一?定程度上抑制房 价的上涨空间，将呈现稳屮有升局面。 三是中档产品将走俏，高端产品竞争激烈。 目前，海南在开发厉地产过程中，述存在着严重的住厉“供应结构”问题，即大面积高厉价的高档厉、近郊别墅、排屋开发最较大，血中低收 入迫切需求的经济适用厉、中低价商品房供应量过少。2007年，山于政策対中低价房?的扶持，可能使中低价房集中供应，而高端产品的竞争口益 加剧，整体涨势相对会有所减缓，高端产殆其至可能出现滞涨的情况。 四是制内本土消费力量依然保持较为稳立的增长态势。 随着海南经济发展，人们收入的增加及人口自然的增长，住龙需求逐渐增加，据海口统计局资料，近两年海南本地购买住房比例从之前的30% 增加到60%左右。海南述是全国闻名的国母之乡、将军之乡、文化之乡、华侨之乡，人文底蕴深厚。旅居海外的华裔在海南购房也是逐年増加。 （二.）、项目规划的条件 1、 自然条件 项目所在地块地势较低，但桀体较为齐整；地内目前需要协调拆迁的建筑物为海南省机电学校。地块南而临海口市的形象大道（凤翔路）。 2、 交通条件 项目紧临海口币的形象要道——迎宾大道（龙昆南路）和凤翔路：凤翔路对接至三亚、琼海等地的高速公路，往南连货运大道直达美兰国际机场， 交通非常便利。 3、地块周边配套 地块周边居民整体居住人群成份较为复杂，建筑格局大部分为城中村落，缺乏高档住宅的区域环境。临风翔路的另一面政府规划海口城际轻轨客 站，为项目未來发展的良好展望带來一?定机会。 生活配套 不远即为府城大园路，生活配套完善 教育配套 琼山中学、海南师范学院、海南高技、海南中学、琼台师范等 文化娱乐 中国城、永安大世界等，高档商业缺少 商务配套 四星级