房地产投资项目选址与建设方案PPT资料.ppt

1、概念： 建设项目的规划设计是指根据计划任务和城市现状条件，进行项目用地综合性设计工作。 2、内容： （1）确定规划用地位置及范围； （2）确定人口和用地规模； （3）选择建筑类型、层数、组合体户比及长度； 一、规划设计 ( 一）概念与内容 （4）确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置； （5）确定各级道路系统、走向和宽度； （6）对绿地、室外活动场地等进行统一布置； （7）拟定各项经济指标； （8）拟定详细的工程规划方案 1、用地性质 用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。 2、用地面积 规划地块划定的面积。 3、建筑密度 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限限制。 4、建筑控制高度 由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。 ( 二）规划指标 5、建筑红线后退距离 建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制 6、容积率 容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限和下限。 7、绿地率 绿地率（%）=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。 8、交通出入口方位 规划地块内允许设置出入口的方向和位置。 5、停车泊位 地块内应配置的停车位数，通常按下限控制 6、人口容量 每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制7、平均层数 平均层数（层）=总建筑面积/基底总面积 8、建筑净密度 建筑净密度（%）=建筑基底总面积/用地面积 9、建筑面积毛密度 建筑面积毛密度（m2/hm2）=总建筑面积/用地面积。 1、建筑形态 建筑的形态是指其外部形态和表面特征。建筑形态构成一直是建筑创作的焦点。 2、建筑结构 是支撑空间体系的内在构架。它结合社会、文化、技术等诸多因素而结合、提炼、抽象出来的空间框架，并借助这种框架来诱导人在空间中的行为秩序。 ( 三）建筑方案设计 3、建筑经济与用地经济的关系 建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对建筑经济的综合评价，特别是在土地有偿使用的情况下，用地的经济起主导作用。 （1）平面利用系数 平面系数=（使用面积/建筑面积）×100% （2）层数 国外的一些研究认为，建筑层数由5层增加到9层可使住宅居住面积密度提高25%，由于节约用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费用以及建设道路交通和改建用地的拆迁费用。 （3）进深 进深加大，外墙相应缩短，对于在采暖地区外墙需要加厚的情况下，经济效果更好，加大进深也有利节约用地。 （4）长度 建筑物长度直接影响建筑造价，因为住宅单元拼接越长，山墙也就越省 （5）层高 建筑物层高的合理确定不仅影响建筑造价，也直接和节约用地有关。普遍合理地提高建筑的层数是提高建筑面积密度、节约用地的主要和根本的手段和途径。 一幢建筑物一般是由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分所组成，它们在不同的部位发挥着各自的作用 二、结构设计 ( 一）建筑结构 1、基础 基础是建筑物最下部的承重构件，它承受建筑物的全部荷载，并将荷载传给地基。基础必须具有足够的强度、稳定性，同时应能抵御土层中各种有害因素的作用 2、墙和柱 墙是建筑物的竖向围护构件，在多数情况下也为承重构件，承受屋顶、楼层、楼梯等构件传来的荷载，并将这些荷载传给基础。 为扩大空间，提高空间的灵活性，也为了结构的需要，有时以柱代墙，起承重作用。 第五章 房地产投资项目选址与建设方案 第一节 住宅选址 （一）市场因素 1、市场供求： 一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切 2、房地产投机： 指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为，这一因素对地价水平有突出的影响。 （二）社会因素 1、安定与治安状况 2、附近房地产的情况 3、城市化进程 4、行政隶属变更 一、住宅项目选址的影响因素 （三）自然因素 1、地势坡度：城市土地利用中的理想坡度是0.3-2% 2、地质承载力：地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用。 3、气象： （四）政策因素： 住宅投资区位选择中必将考虑到价格、税收、土地等多种政策的影响。 （五）经济因素 1、经济发展状况 2、物价水平与物价变动 3、储蓄率和投资力度： 一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期，这预示着强大的住宅购买潜力，储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时住宅