律师房地产业务讲稿.doc

PAGE PAGE 21 律师房地产业务讲稿 各位同仁： 我很高兴能有机会认识在座的各位新律师，我也很荣幸接受律师协会的指派在这里为大家进行律师房地产业务讲座。希望我今天的讲座能对大家开展房地产业务有所帮助。 引言：房地产业务在律师业务中的重要性 1、从房地产业务占律师业务的比重来看：房地产业务是律师业务中非常重要的业务类型，它之所以重要是因为房地产业务的收费量在各个律师事务所基本上均占据比较高的比重，换句话说房地产行业对法律服务的需求量比较大。无论是法院的诉讼案件收费比例，还是律师事务所房地产业务的收费比例，房地产业务的收费均属于支柱性收费。所谓市场经济，我的理解就是哪里有需求，哪里就会产生服务。律师是自负盈亏的法律服务行业的就业人员，因此，执业律师必然会向业务收入较高的高端业务倾斜，这是律师行业发展的客观规律，无需讳言。 2、从房地产开发经营的规律看律师房地产业务的重要性：回顾全国以及海南省的房地产市场的发展规律，我们可以看到无论是房地产发展的高峰期还是房地产发展的衰退期，房地产行业均需要律师提供法律服务，其中，房地产市场发展的高峰期主要需要律师提供非诉讼法律服务，因为房地产发展的高峰期所有开发商基本都能获利，房屋销售是卖方市场，开发商的资金畅通无阻，所有矛盾都被掩盖，所以没有诉讼；而房地产市场的衰退期由于房屋销售转为买房市场，开发商的资金流会出现紧缩、甚至断裂，各个环节的矛盾会在瞬间爆发出来，诉讼会大量产生，因此房地产市场的衰退期主要需要律师提供诉讼法律服务。 也就是说房地产行业需要律师提供全方位、全过程的法律服务。这是由于房地产业务的专业性决定的，换句话说，只有当一项法律事务的专业性达到当事人无法自己把握的状态，当事人才会有迫切的法律服务需求。因此，律师经常戏言希望立法机关所设立的法律越专业越好，越复杂越好。我现在为当事人起草法律文书、制定交易模式一般都比较复杂，以股权转让协议来说，合同文本可以接近20页、海棠湾开发建设公司发给我审阅的代建委托合同达到了60多页。 以上世纪90年代的海南房地产市场为例，由于邓小平同志92年的南巡讲话，海南省迎来了自建省以来的第一个房地产发展高峰期，海南到处存在炒卖土地、炒卖项目的情况，房地产泡沫在一年多的时间达到了一个匪夷所思的地步，当时由于房地产立法的滞后，房地产市场属于无法可依的无序发展状态，房地产开发企业很少有意识需要律师的法律服务，因此当时的市场上出现了诸多无效合同，为日后房地产衰退期产生的大量纠纷埋下了隐患。1993年5月份以后，由于中央实施宏观经济调控，海南的房地产开发企业普遍出现资金短缺现象，遂导致开发商不能足额支付施工单位工程款、施工单位不能足额支付材料商的材料款以及民工的工资、从而导致施工工期延误、开发商不能按时向房屋买受人交付竣工的房屋，大量纠纷、诉讼如雨后春笋般涌现。这种情况造就了1993年下半年至1995年的海南省律师业的黄金发展时期，这一时期房地产诉讼业务占据了律师业务的绝大部分。 以我自身的判断，我认为目前的海南房地产市场是92年以来的又一个发展高峰期，而且由于中央批准在海南省设立国际旅游岛甚至自由贸易区的政策对房地产业的利好消息，海南的房地产市场将进入一个长期的向上发展时期。因此，基于上述理论和判断，现阶段海南的房地产律师业务以非诉讼业务为主，诉讼业务为辅。因此，今天接受律协的任务，对年青的实习律师们讲课，讲的内容主要是房地产的非诉讼业务。而且由于目前国家立法机关对房地产市场的立法已经逐步完善，所以现在诸多开发商已经意识到律师在非诉业务中的专业性和重要性；律师完全可以在房地产非诉讼业务领域发挥较大的作用。尤其对于刚执业的年轻律师，开拓诉讼业务有很大的难度，不妨在房地产非诉讼业务领域多下功夫，多熟悉房地产的法律、法规。只有在房地产业务上成为权威，才能获得当事人的信任。以昌宇律师所为例，我们事务所主要合伙人有个共识：必须帮助、扶持实习律师、年轻律师及业务量少的律师，帮助、扶持的主要办法就是非诉业务。 房地产业务的范畴与特点 房地产业务的基本范畴 在我国目前的法律环境及房地产业实际操作来看，律师房地产业注要涉及房地产企业的设立、土地使用权的取得、项目收购中的尽职调查、房地产企业开发与经营、合作开发房地产、外资准入房地产、取得土地使用权、拆迁安置、工程施工、商品房买卖与租赁、物业管理等几个方面。可以说所有的房地产开发经营以及售后服务事务都是法律事务，甚至按美国人的说法，人类的所有事务都是法律事务，因此，整个社会的所有环节都需要法律服务。 虽然说以上这些方面是律师房地产业务的基本范畴，但在现在的法律制度下，不是每一项都是律师的服务强项。如企业设立，专门的工商注册代理机构由于他们与工商管理部门的特点关系（工商代理资格证书是工商局发放的），他们办理工商注册