生育率与城市化哪个对房价影 响大.pdfVIP

正文目录 1. 我国生育率持续较低，影响短期置换需求和未来新房需求3 2. 大国大城下，高收入人群增加推升房地产需求3 3. 超大城市房价边际取决于高收入人口而非总人口的净流入5 4. 西方发达经济体特大城市并未因生育率下降导致房价下行7 5. 特大城市房价调控应切实增加供给，改变供给预期8 风险提示9 图表目录 图 1：中国总和生育率处于低位3 图 2 ：2016 年后中国出生人数持续下降3 图 3：2015 年至2020 年北上深常住人口变化，二手房均价涨幅明显，与GDP 涨幅较为接近4 图 4 ：不同时期人口的购房需求存在差异4 图 5：北上深人均居住面积持续提升，有效劳动人口比重高4 图 6：北京、上海已经出现常住人口净流出5 图 7：2020 年一线城市房价同比明显抬升5 图 8：北京、上海人均可支配收入与全国数值比重持续上行6 图 9：2017 年以来，主要一线及准一线城市出台了一系列人才引进政策6 图 10：美国中大城市生育率（横轴）和房价（纵轴）呈负向关系7 图 11：英国伦敦房价（英镑）和生育率（% ，右轴）呈负向关系7 图 12：德国房价指数保持温和上涨8 2/ 10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [table_page] 宏观研究 1. 我国生育率持续较低，影响短期置换需求和未来新房需求 我国生育率持续较低，体现我国居民生育意愿不足。根据世界银行数据，我国总和 生育率总体呈现下降趋势，我国总和生育率在上世纪六十年代为 6.1 左右，但在上世纪 80 年代下降至2.6 左右，并从上世纪末至今处于1.59 至1.69 的低位，体现我国近年来居 民生育意愿不足。我国居民结婚对数下降、结婚时间推迟，女性受教育水平提高、育儿成 本提高等因素使得我国居民生育意愿降低。 近年来我国出生人数持续下降，二孩政策虽然阶段性提升出生人数，但未见明显的 趋势性反转。2002 年至2015 年，我国每年出生人数大约维持在 1600 万人左右的水平。 在放开二胎政策推动下，我国每年出生人数在 2016 和2017 年跃升至 1786 万、1723 万 人，但在2018 年和2019 年又锐减至1523、1465 万人，创近七十年以来的新低。 生育率低实际上也是高房价所引发的不良后果之一，尤其在特大超大城市，高房价 是使得生育率保持低位的重要原因。第一，高房价使得特大超大城市中适龄男女的结婚 成本提高，一定程度上使得平均结婚年龄延后；第二，特大超大城市的高房价会推升各 类生活成本，使得育儿成本居高不下，据上海社会科学院城市与人口发展研究所的调查 研究，在上海抚养孩子从出生到初中要付出约80 万元，抚养孩子压力较大。 我国生育率持续较低、出生人数的下降将导致居民对房地产需求量的提升受限，不 仅在短期内会影响居民对住宅的置换性需求，也会对房地产的未来需求产生重要影响， 但为何我国一线城市的房价总体上保持上涨态势？ 图 1 ：中国总和生育率处于低位 图 2 ：2016 年后中国出生