2020年中国地产趋势的研究的报告.ppt

以上海市场为例… 600 500 供应面-上海 供应放量 上海 12个月周 期 15个月周 期 18个月周 期 预计供应 量 2019-2019年商品住宅供给量 400 Q1 510.00 607.15 358.40 491.85 300 Q2 464.67 380.77 607.15 484.20 200 Q3 512.29 464.67 380.77 452.58 100 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 637.27 512.29 464.67 538.08 2019 2009 2019 2019 其中图中2019年第四季度的数值包括413万平方米保障性住房 上海2019年新增住宅供应约1981万平方米左右。商品住宅供应量同比上升38.94％，其中一、二季度上升幅 度最大。因此在受到可能存在的一季度加息影响，上海商品住宅供应高峰将会出现在第二季度；第四季度将 是保障房上市的高峰期，届时市场上中低端商品住宅或将受到保障房上市的竞争压力。 供应面-上海 房企资金链 假设：由于一年到两年的长期借款所占比例在70%左右，因此，这里只考虑一年到两年的长期借款的情况 2019年一季度 2019年二季度 2019年三季度 2019年四季度 招商 0.00 677,389,353 1,979,095,100 885,639,244 保利 5,584,556,760 7,518,167,871 6,215,409,939 5,059,324,934 万科 0.00 0.00 2,093,133,071 2,584,604,963 金地 747,837,835 577,594,142 1,377,487,280 826,909,494 根据对开发商长期借款还款时点，信贷控制及加息时点的判断，开发商资金链将会在二季度面临重压，届时 会有计划的增加供应，加快推盘进度。 0 需求面-上海 收入增长带动潜在需求增加 2019上海住宅潜在需求量预测（收入，居住面积拟合） 27.00 y = 0.0005x + 7.2032 24.00 R2 = 0.98 21.00 18.00 15.00 12.00 9.00 6.00 3.00 0.00 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 收入－面积 线性趋势（收入－面积） 上海人均实际收入每增加1000元，个人对于居住面积的需求量平均增加0.5平方米。 根据十二五规划中提出的包容性增长概念，预计明年人均实际收入上升幅度可能比较大。因此按照已得的统 计方程，2019年人均潜在住宅需求量可能是将达到2500万平方米左右，潜在需求量大于实际可供应量。 * 2019年中国地产趋势研究报告 ——2019年1月 目 录 一、二零一一国际经济形势 二、二零一一国内经济形势 三、二零一一房地产市场走势 四、二零一一房企发展策略 计划总计采购6000亿美元 的财政部债券，维持0- 0.25%基准利率区间不变 美国的二次量宽（QE2） 08年9月 09年3月18日 09年11月4日 10年3月16日 QE1开始 QE1扩大 QE1调整 QE1完成 QE1 [08.10—10.03] 9月雷曼倒闭后美联储宣布将 购买“两房”及联邦住房贷款 银行与房地产有关的直接债务 及由两房、联邦政府国民抵押 贷款协会担保的抵押贷款支持 证券（MBS） 10年8月 QE2预期形成 伯克南几次重要发言表示由于 通胀太低和失业率居高不下， 可能通过非传统措施加大货币 宽松度 联邦公开市场委员会决定 美联储宣布总计购买1.25万亿美 美联储宣布过去一段时 再购买7500亿美元机构抵 元的机构抵押贷款支持证券和 间执行1.25万亿机构抵 押贷款支持证券和1000亿 1750亿美元的机构债，后者低于 押贷款支持证券和约 美元机构债来扩张美联储 早先公布的2000亿美元 1750亿机构债的工作至 的资产负债表 此接近完成 10年11月3日 10年11月12日 11年6月底 QE2出台 QE2扩大 QE2计划完成 声明除原定的6000亿外，将从 住房抵押贷款关联证券投资中 抽出2500-3000亿美元收益再 投资于财政部债券 约17个月/ 约14250 亿美元] QE2 [10.11—11.06] 约8个月/ 约8500亿 美元] 美国的二次量宽（QE2） 美国 时间 2019.10 2019.11.3 第一次量化宽松政策 第二次量化宽松政策 货币政策 日本