《北京综合体考察报告》.ppt

8·国际化高端业态 独享丽思卡尔顿、JW万豪酒店两座超豪华酒店，聚集 逾1000国际知名品牌的华贸商城（含新光天地、华贸 购物中心、华贸商业街、华贸广场），自然围合中央 水景花园的国际公寓。 9·只租不售 做地产商，不做开发商。只租不售，长期持有经营，确保物业高品质。 10·配套环境 内部环境 华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、聚集1000余项国际知名品牌国际商城、高档国际公寓和中央公园组成。 外部环境 项目周边不仅有以国贸为代表的成熟商业物业，还有央视中心、北京电视中心等代表未来的商业物业。各大商业银行、邮局、餐饮等服务网点密布。;办公楼大堂入口挑高9米 地面、墙面采用高档石材装修 墙面局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。 ;细致周到的室内空间设计;电梯 1号、2号写字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置。 3号写字楼设15部高速客梯,分高、中、低区，3+6+6配置。 写字楼高速客梯均设有智能选层控制系统。????;空调系统： 采用VAV变风量全空气空调系统，新风量 40立方米/小时.人 。 空调系统设置自动控制装置，采用智能加湿系统。 写字楼为满足有特殊要求的用户预留了用户冷却水系统，供大型设备空调降温使用。 消防系统：采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。 安全防范系统： 设闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统。 综合布线系统：采用区域配线结构，在楼内每层划分若干个区域.每个区域安装六类快接配线架及光纤配架。地面铺设架高地板。 通信网络系统：提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信。 计算机网络系统：各层设有数据配线架、数据交换机，形成信息传输网络。 卫星及共用天线电视系统：接受宾馆鑫诺一号卫星和共用天线电视节目信号；各办公区域及商业零售部分等处设电视终端。 停车库管理计费系统 ：设2套车库管理计费系统，对进入的车辆进行计费、管理。 ; 外墙 塔楼主体为全玻璃幕墙体系，选用全钢化中空LOW-E玻璃及氟碳喷涂饰面的铝合金型材。 裙楼部??（墙面）部分采用德国陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面透明部分为玻璃幕墙，非透明部分采用绝热隔声材料及轻质围护墙体。  在建筑的用材上采用陶砖，色彩上与北京古老故宫颜色的呼应，长体菱形砖的使用在中国是首次出现。 ;;华贸中心---酒店;华贸中心---国际公寓;华贸中心---商住楼;7、发展总策略：业态组合及盈利模式;8、开发策略及开发节奏;7、各物业价值支撑及综合价值平台;10、项目启示及借鉴;特色商业都市综合体——三里屯SOHO;一、区位及周边情况;二、基础数据;三、总体规划和设计;四、发展总策略：功能组合;五、各种物业功能定位及运作思路;五、各物业功能定位及运作思路;写字楼 ： 定位：年轻有活力的企业基地 开发模式：统一开发 经营模式：公开发售，统一物管 业态组合：精装写字楼（ 120——300 ㎡） 运作关键： 依赖成熟的商业氛围。 商务、商业二者形象、气质、定位相互匹配、支撑。;六、各业态盈利模式;七、各物业价值支撑及综合价值平台;八、开发策略及开发节奏;潘石屹 炒作;十、项目启示及借鉴;3、对客户的精确打击;4、庞大的销售团队及高佣刺激。 三里屯SOHO项目销售采用SOHO中国一贯的“150人标准化销售团队模式”； 项目设有1名总经办老总（相当于项目销售总监），下属5名总监（相当于项目销售经理），每名销售总监带领3个销售团队，理论上这也是销售经理的管理极限了。每个销售团队的领导称为销售副总监（销售小组组长） ，每个副总监带领10名销售人员作为一个销售小组，共15组。 “编外人员”设置： 每个销售员都有自己的外部销售关系网络，作为自己的客户拓展线，包括与二手经济、广告媒体、代理公司等的合作关系； 每个销售季（三个月）淘汰的销售人员会转为“编外销售”继续进行项目的销售活动，其业绩会挂在正规编制销售员上，继续签单提取佣金。;5、以营销的角度，系统的审视客户特征;;绝版地段都市综合体——盘古大观; 亚奥核心区·高端综合体盘古大观，朝阳区北四环中路5，亚奥核心区，距离水立方180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。 ;二、基础数据：;三、建筑规划设计：;四、物业发展策略及功能组合：;五、物业功能定位及运作思路：;超5A写字楼·物业展示1;建筑设计： 写字楼四层以上每层由四个立面组成，其中每一侧立面有17扇窗（南立