番禺奥园地产商业地块定位分析报告.ppt

番禺奥誉项目汇报提案;桥南街迎来大开发;第一部分 桥南街迎来大开发; 一个新城区的大开发，必然会催生一个新商业中心的崛起。 根据政府规划，桥南街是番禺区规划建设的新中心城区所在地，被定位为番禺区副中心城区，新城区将建设成为融精品商业、休闲度假、文化娱乐于一体的城市文化与商业中心，具有南国水乡特色的、适宜居住和创业的高质量城市居住生活区，吸引广州乃至更大范围的高收入阶层居住。;第二部分 项目的商机及竞争情况介绍; 根据《广州市番禺区2004-2010年商业网点发展规划》显示，番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统、三条发展轴、四级网络商业功能区和五大重点发展区构成。规划实施后，将有助于将番禺打造成珠江三角洲一流的购物中心、休闲中心、娱乐中心和物流集散中心。 两大体系：按照番禺商业发展态势，批发与零售将成为番禺商业未来发展的两大系统。 三条发展轴：指的是地铁三号线发展轴线、地铁四号线发展轴线和沙湾-中心城区-石基商业发展轴线。 四级网络：由包括易发商业步行街商业中心、番禺广场-罗家现代商业中心、汉溪现代商业中心在内的区级中心区，由6个商业中心组成的区级副中心区，由8个镇商业中心和28个楼盘商业中心构成的镇级（大型楼盘）商业中心区和包含一批村及社团(组团)商业中心的社区商业中心区构成。 提示：目前暂未找到政府资料明文确定本项目所在的桥南街具体属于哪个商业中心，据我们判断，番禺的6个街道办很有可能就是区级副中心区中的组成部分，那么桥南街极有可能是6大区级副中心区的商业中心之一，但最终还需与政府相关部门核实。; 五大发展区：分别是中心城区发展区、北部重点建设区、东部重点发展区、南部引导发展区、大学城重点发展区。中心城区发展区：东起石基南部干线，西到市桥景观大道(规划中)，北至北二环，南到市桥水道，区内核心为易发步行街以及繁华路、大北路一带区域和番禺广场-罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区：金山大道以北，南部干线以西所含的全部建成区范围，其规划以地铁建设以及其他快速通道的建设为契机，建设区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业(批发)市场，发展以零售和服务为主导的商业网点。东部重点发展区：包括石基、石楼、东涌(鱼窝头)，将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导的商业功能区。南部引导发展区：包括沙湾水道以南的鱼窝头、榄核、大岗等镇域，该区将定位为番禺片区的中部都市能源发展区，打造南部农副产品交易中心。第五个就是广州市未来“十一五”规划期内重点建设与发展区域——大学城重点发展区：该区将按照主要为大学生和教职工服务的宗旨进行发展，满足该区域的商业需求并辐射周边区域。 提示：五大发展区中没有涉及本项目所在的桥南街，加上番禺的区级商业中心呈现多级化的现状，为本项目的定位提供了多种可能性。; 如图所示，与项目形成竞争的主要有三个商业中心：易发商业中心、罗家商业中心、大润发商业中心。; 易发商业中心是番禺中心城区传统的商业中心，以繁华路商业街（以中端商场为主）、大北路商业街（以品牌、潮流街区为主）、东涌路商业街（为大北路延伸段）为核心，总商业体量约25万平方米，整体定位中低档次，是一个大众化消费的聚集地。市桥商圈距离本项目仅2公里，将与本项目形成直接竞争，是未来项目定位要研究的重点对象。 ; 罗家商业中心占地约150亩，分两期建设，首期建筑面积约6至8万平方米，分3~4层，吉之岛、新大新、广百、麦德龙、家乐福等知名商贸企业经洽谈后均有意入驻，目前招商工作正在紧锣密鼓地进行。罗家购物中心距离本项目3公里，对本项目会产生一定的竞争。（来源为网上资料）; 该商业中心与本项目同样位于桥南街，由在建的4万平方米大润发购物广场与5000平米苏宁电器构成，该商业中心与本项目只有1公里的距离，将与本项目形成直接竞争。;第三部分 番禺各级商业中心价值规律初探;一、各级商业中心租售情况调查; 易发商业中心是番禺区传统的商业聚集地，由易发商业街、繁华盛世购物中心、繁华路商业街、大北路商业街、东涌路商业街等构成，总商业体量逾25万平方米。;编号; 华南商业中心位于番禺迎宾路，片区距离主城半小时，被规划为广州CLD居住区。拥有祈福新村、星河湾、锦绣香江、南国奥林匹克花园等居住区，人口密度高。根据《广州市商业网点发展规划2003-2012》，华南商业中心由“万博-长隆-汉溪”构成，将被打造成商贸区、休闲度假区于一体的超大型商圈。该商业中心目前主要有以家居专卖为主的万博中心和以零售购物为主的海印又一城。其中海印又一城目前在建。;小