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长沙赛为尔房地产基础知识培训 房地产基础知识 房地产策划基础知识 长沙赛为尔房地产基础知识培训 用地面积： 指城市行政规划主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。 房地产基础知识 用地面积 容积率: 建筑用地中建筑面积与总用地面积之比。 房地产基础知识 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，直接影响居住的舒适度（人口密度、安防、内部规划），也反映了地价水平的差异。 容积率的大小与城市的发展和规划有密切的关系。 容积率具有如下特性： 　 容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。  容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。  容积率可以更加准确地衡量地价水平。 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 容积率存在客观上的最合理值，但与城市的发展水平密切相关。 容积率 建筑密度: 项目用地范围内所有建筑物基底面积之和与用地面积之比 建筑密度是反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。　 建筑密度一般不会超过40%-50%，个别商业用地建筑密度可能会达到60%多 房地产基础知识 建筑密度 计算公式：建筑密度=建筑占地面积/规划用地面积 超高建筑密度：香港猪笼城寨 较小建筑密度示意 绿地率：用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比值。 计算公式：绿地总面积/用地面积×100%。 房地产基础知识 绿地率 绿地率与绿化率的差别： 绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标 绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。 绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。 公摊系数：一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例 公摊率：公摊面积与建筑面积的比值 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体（柱）面积＋阳台面积 公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 房地产基础知识 公摊系数、公摊率 可分摊的公用建筑面积: 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 不应计入的公用建筑空间 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 售房单位自营、自用的房屋。 为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 公摊率：—般高层塔楼在15％至25％之间，板楼在12％至20％之间 砖混结构： 以红砖砌筑的墙，柱承重为主和钢筋混凝土楼，屋盖组建而成的建筑结构。 房地产基础知识 砖混结构 优点是：经济成本低，工程造价和三材较少。 缺点是不能满足大空间使用要求，抗震性差。 混凝土框架结构： 以混凝土梁和柱组成的承受水平和竖向水平作用的结构。 房地产基础知识 优点是使用空间大，楼盘荷载大，抗震性好。 缺点是造价高，影响使用空间。 混凝土框架结构 剪力墙结构： 采用钢筋混凝土剪力墙承受水平和竖向水平作用的结构 优点是使用空间大，楼盘荷载大，抗震性好。 缺点是造价高，使用空间有局限（尤其是二次装修）。 房地产基础知识 剪力墙结构 小区规划图 房地产基础知识 标明户型在楼层平面中所处的位置 户型楼层平面位置图 房地产基础知识 房地产基础知识 户型图 是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。 一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况，往往在平面图上配置家具的尺寸和位置，便于人们的联想和识别。 房地产基础知识 平层：各功能房间在同一个水平面上 错层：指一套住宅内的各种功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合大面积住宅。 户型结构 复式：住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。 由跃层演变而来，并不具备完整的两层空间 跃层：指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接，有别墅式的感觉。 房地产基础知识