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文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08] 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08] 怎样筹备运营城市综合体 怎样筹备运营城市综合体 随着商业地产的快速发展，城市商业综合体这个新兴的商业地产形式孕育而生，对开发商来说，城市商业综合体中的住宅、公寓部分及写字间部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发城市综合体获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。城市综合体作为大体量、多功能、高投入、高风险项目对开发商人才团队有很高要求。 如何融资及作好财务规划 如何作方案规划与设计 如何能在技术上保证支持 如何确定租售比例和资金回笼的节奏 如何做营销策划与推广 如何招商与运营如何整合各方面资源统筹管理 这些方面都对开发团队各方面人才作出高标准要求。本文将从城市商业综合体的市场调研、定位、规划到招商、运营管理等操作流程作逐一介绍。 一、市场调研阶段1、宏观市场分析　2、区域市场分析　3、消费调查分析　4、商户调查分析5、业态调查分析　6、竞争调查分析7、投资调查分析8、价格调查分析二、市场定位阶段1、战略定位2、形象定位3、功能定位4、业态定位5、客层定位6、竞争定位7、经营定位8、文化定位三、招商策划阶段1、招商定位　　　　2、招商策略　　　3、招商计划4、招商推广5、租金体系6、招商物料四、运营管理阶段1、机构设置　　　　2、人员培训　　　3、开业策划4、持续推广5、促销活动6、管理模式7、商业管理8、物业管理 商业项目市场研究分析 一、市场调研分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产项目时，商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡工作任务：通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。主要内容：1、项目定向市场调查研究工作2、项目整体开发战略的制定工作3、项目产品开发总体策略报告工作目的：1、深度把握项目所在区域的环球产业，洞悉项目商业机会；2、以未来界定现在的商业顾问机构模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；3、细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质4、通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。工作内容：工作一：市场调研报告通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。工作二：项目整体开发战略的规划制定项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：1、项目整体开发目标2、项目整体开发战略3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略4、项目目标商家总体分析5、项目总体战略定位分析6、项目整体竞争策略考虑7、项目核心竞争优势的构筑8、项目年度发展策略 商业项目定位 定位是商业项目及产品成败的关键。产品市场就妈像喜马拉雅山，底阔顶尖，价格因素划分出等高线，处于不同等高线的产品同植物一样，具有不同的生态环境。雪莲必在冰原，蔓草则必喜温好阴，植物只有在合适的生态环境中才能生存茁壮。 商业项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。 一、 市场定位 1、战略定位 2、形象定位 3、功能定位 4、业态定位 5、客层定位 6、竞争定位 7、