第四章--矿产资源经济仰评价方式.ppt

成本法 一、成本法的基本含义 成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 资产评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值 -资产功能性贬值-资产经济性贬值 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 基本思路: 理论依据 1. 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。 二、基本前提 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 有可用的历史资料。 形成资产价值的耗费是必须的。(耗费越大，资产价值越高) 三、基本方法 资产评估值＝ 被评估 资产重 置成本 被评估 资产重 置成本 — 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 ＝ × 成新率 或 搜集历史资料，确定成本构成 四、操作程序 确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值 确定评估对象 确定被评估资产的重置成本 五、成本法的基本要素 重置成本：资产的现行再取得成本。包括复原重置成本和更新重置成本。 实体性贬值：资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损害或下降而引起资产的价值损失。用实体性贬值率计量。 功能性贬值：技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失。例如超额投资成本、超额运营成本。 经济性贬值：外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。 区域因素比较表 类似地区 区域因素 B ? C D 自然条件 （相同）10 （相同）10 （相同）10 社会环境 （稍差）7 （相同）10 （相同）10 街道条件 （相同）10 （相同）10 （相同）10 交通便捷度 （稍差）8 （稍好）12 （相同）10 离交通车站点距离 （稍远）7 （稍近）12 （相同）10 离市中心距离 （相同）10 (稍近)12 （相同）10 基础设施状况 （稍差）8 （相同）12 （稍好）12 公共设施完备状况 （相同）10 （稍好）12 （相同）10 水、大气、嗓音污染状况 （相同）10 （相同）10 （相同）10 周围环境及景观 （相同）8 （相同）10 （稍差）8 综合打分 88 108 100 ⑥进行个别因素修正。 A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易土地价格高2%。 B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： 年限修正系数＝[1-1/(1+8％)30] ÷[1-1/(1+8％)35]＝0.9659 ⑦计算待估土地的初步价格。 交易实例A修正后的单价为： 交易实例B修正后的单价为： 交易实例C修正后的单价为： 交易实例D修正后的单价为： ⑧采用简单算术平均法求取评估结果。 土地评估单价＝(909+1038+901+942) ÷4 =948（元/平方米） 土地评估总价＝600×948=568800（元） 2.价值比率法 价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。 (1)成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学表达： 资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照 物成交价格÷参照物现行合理成本） 例6. 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150％，已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其价值为30万元。 资产评估价值=20×150％=30（万元） (2)市盈率乘（倍）数法 适用于整体企业的评估。 市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘，估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率 例7. 某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： 该企业的评估价值＝1000×20＝20