河南商丘项目前期定位和规划建议.pptx

河南商丘项目前期定位和整体发展建议;;;;;;;;大规模开发的思考;大规模开发的九大关键问题：;针对大规模项目开发，我们的出发点：;大盘项目开发规律1——基于城市价值的项目定位;大盘项目开发规律2——基于生活方式的价值定义;大盘项目开发规律3——基于未来发展的开发节奏;大盘项目开发规律4——基于价值拉动的配套策略;大盘项目开发规律5——基于整体开发的规划指标;大盘项目开发规律6——基于价值示范的启动模式;大盘项目开发规律7——基于长期发展的企业品牌;;思维导图;;PART 1 客户目标;;区位：地块位于商丘市开发区，占据城市未来发展方向，位置较为偏远;四至：地块周边城市意向差，配套不齐全，无特殊利好条件;规模：项目占地130亩，总建面积约20万平米，属于区域内大规模新盘;;区位：商丘位于河南省东部，豫鲁皖三省交界处，素有“豫东门户”之称;交通：商丘处于京九铁路与陇海铁路交叉点上，交通便利;经济：GDP逐年上涨，经济发展势头良好;产业结构：商丘产业结构以二产为主，一产、三产为辅，工业发展势头良好;县域经济：以农业、轻工业为主导产业，东三县经济发达;城市化率：城镇化进程加速明显，促进房地产市场蓬勃发展，刚性需求将不断增长;规划：商丘城市规划总体方针为“南拓、西移、东进”，东城建立新区，本项目处在城市发展方向上;宏观市场小结;;根据对市场现状分析，可预测房地产市场处于供需两旺的发展阶段;在供需两旺的市场背景下，商丘房地产市场呈现量价齐升的态势;商丘房地产市场现有市场存量不大，项目入市面临竞争风险较小，市场潜力巨大;;神火大道板块特色鲜明，品质较高的项目价格相对较高;项目名称;房地产市场小结;;市场在售项目的年平均去化率趋于相同，呈现“百家争鸣”的态势;区域市场在售项目存在总价天花板现象，不利于本项目后期价格拔升;;商丘市内客户购买能力较强，普遍重视舒适度，集中关注品质感和配套成熟度;东三县中高端客户购买力较强，集中关注性价比;;项目核心问题的推导;;整体发展战略;商丘首席地中海风情主题社区;因子分析;产品物业类型定位：通过经济测算发现容积率为1.8时，税后成本???润率达到峰值24.5%，继续提高容积率，总投资额加速增长，利润增长速度大幅降低;产品物业类型定位：通过经济测算发现容积率为1.8时，税后成本利润率达到峰值24.5%，继续提高容积率，总投资额加速增长，利润增长额却大幅降低;产品物业类型定位：本项目最佳物业类型组合为多层+洋房+小高层;户型定位：分析市场产品面积及总价区间，用以指导本项目户型面积区间定位，目前市场上两室户型面积集中区间为77-90平米，总价集中区间为25-34万元；;户型定位：分析市场产品面积总价区间，用以指导本项目户型面积区间定位，目前市场上三室户型面积集中区间110-140平米，总价集中区间40-49万元;户型定位：分析市场产品户型配比，用以指导本项目户型配比，目前市场上在售项目户型配比以三居为主两居为辅，结合少量一居、四居，三居比例普遍偏高，超过50%;项目位于城市发展方向上，结合项目的本体条件与市场实现确定本项目的物业类型以多层为主小高层为辅，结合部分洋房产品；同时综合考虑多层产品技术实现与规划审批，建议本项目的容积率为1.8-2； 以三错层作为本项目的亮点户型引领市场； 结合项目本体条件和市场情况，因此建议一层为普通多层，附送花园，二层至五层均为三错层，做出亮点，给到客户实惠。;提升产品品质：多层洋房化;提升产品品质：多层洋房化;提升产品品质：多层洋房化;提升产品品质：多层洋房化;提升产品品质：小高层风情化;提升产品品质：小高层风情化;客户定位：以购买力足够市里中高端、中低端人群，东三县中高端人群为本项目核心客户，做足品质感突出高性价比;分期开发策略：严格控制开发节奏，以客户普遍认可的多层先期入市，逐渐过渡到洋房、小高层，实现项目目标;;大盘专家，专注服务二三线城市大盘名牌;由同创联行公司高层领导，整体指导全程营销工作;;优质服务是产品价值体现重中之重;一、准备期服务体系——;一、准备期服务体系——;二、销售期服务体系——;二、销售期服务体系——;二、销售期服务体系—— ;二、销售期服务体系——;三、交工入户期服务体系——;;大规模开发的思考;针对大规模项目开发，我们的出发点：;大盘项目开发规律5——基于整体开发的规划指标;宏观市场小结;;户型定位：分析市场产品面积总价区间，用以指导本项目户型面积区间定位，目前市场上三室户型面积集中区间110-140平米，总价集中区间40-49万元;户型定位：分析市场产品户型配比，用以指导本项目户型配比，目前市场上在售项目户型配比以三居为主两居为辅，结合少量一居、四居，三居比例普遍偏高，超过50%;提升产品品质：小高层风情化