零陵项目商业定位和项目定位营销方案.ppt

创发城零陵项目前期策划报告 — 项目整体定位与物业发展建议 第五部分?物业发展建议1.?功能布局与分区2.?基于项目定位的规划设计要点3.?产品配比及组合建议 4.?建筑风格与外立面设计建议5.?户型设计建议6.?道路交通组织要点建议7.?景观及园林设计建议 8.?项目开发周期安排9.?投资估算10.?市场风险估算 街铺 广场 广场 住宅 街铺 街铺 街铺 精品酒店 酒店公寓 基本情况 总占地面积：23247.8平方米（37.57亩） 总建筑面积：121405.68平方米/容积率：3.49 计容建筑面积：78986平方米/不计容建筑面积：27112平方米 住宅面积：64996平方米 商业面积：11319平方米+2245平方米（电影院） 不计容面积：20000平方米 两个主入口的设计，西入口广场目前仍是旧宅，需推进拆迁完成市政广场，东入口建议完成拆迁改造，扩大内部昭示面，将来东西两个入口形成彩虹状，动线简单，将商业内街变为商业街，是人流导入的关键。 功能布局与分区 广场 广场 超市-1楼 超市 入口 餐饮 餐饮 小吃、轻餐加精品零售 影院 超市 出口 精品酒店 酒店公寓 20% 50% 30% 占比 约6000 约15000 约9000 建筑面积 精品酒店与可出售的公寓打造 餐饮与精品商业街区，外加社区配套商业 主力店、超市、电影院 功能 酒店公寓 街铺 整体商业 物业类型 超市入口占据东入口金角位，顺势将其经营场地拉入负一层，留出更多好位置给其他商家，将超市出口设置在商业街腹地，拉人流入场。 影院出入口放在餐饮街目的也是为了拉人流入街； 功能布局与分区 影院出入口 建筑风格及外立面建议 项目位于老城区，老旧建筑林立，为了能够更好的突出项目，且符合项目形象定位，增强项目昭示性，建议发展商考虑现代建筑风格，在一些关键建筑节点中使用一些中国元素构件。 建筑风格及外立面建议 建筑风格及外立面建议 园林小品建议 户型分割建议 为了保持商铺的灵活性与实用性，建议在分割时大部分保持5米开间*12米进深的方格铺，转角位、边位可考虑分割为200平米左右，商家可整体租赁打通做大做小皆可，另外考虑到单铺的面积约60平米，总价就不会太高，可以接受的客户会比较多。 项目地块分析—项目区位分析 新城区 老城区 行 政 中 心 区 核 心 商 业 区 古城保护区 古城保护区 本案 项目区位分析 1、项目东侧南津路多为行政办公及事业单位； 2、项目北侧为零陵区政府及家属院； 3、项目周边的徐家井路及百万庄片区均为老旧居住区； 4、项目西南侧是怀素公园，属古城旅游开发东山景区； 区位属性：老旧居住区+行政中心区 项目开发条件研究—SWOT分析 劣势（W）： 优势（S) 威胁（T) 机会（O) 1、项目位于老城区行政中心旁，周边各项配套成熟； 2、项目周边徐家井片区、政府家属院、百万庄片区形成了大型居住片区，人口密集； 3、政府规划的广场对项目未来的昭示性起到了重要作用； 1、潇水路被旧建筑遮挡，项目昭示性受到严重干扰； 2、地块不够方正，且有私人地块凹入项目地块，不利于整体规划； 3、不计容建筑面积接近20000方，未来不利于出货； 1、东山景区的开发会带来游客，且潇水路是必经之路，对项目未来有着积极的影响 2、政务机构、事业单位搬迁至新区计划搁浅，未来片区依然属于行政中心； 3、零陵新区尚未成熟，且因开发节奏受到市场严重干扰，短期无法撼动老城区地位； 4、零陵目前没有专门的餐饮、休闲娱乐一条街。 1、东山景区的商业开发题量大且具备主题性，对项目的商业发展存在一定威胁 2、老城区存在大量改善性需求，未来人口迁移至新区的可能性较大； 3、芝山路及新区均有新开发的大型整体商业，及街区商业，竞争压力及大； 4、本地商业地产竞争加剧，冷水滩对零陵的消费分流 项目总体评价 1、项目位于旧中央居住区和行政区旁，人口基数有保障，就商业地产发展而言，具备良好的基础条件； 2、古城旅游发展概念对项目带来积极意义，是未来项目价值提升的重要支撑点之一，可借大势发展； 3、项目的属性本应是社区商业形态，但区位使项目具备了一些接驳城市商业的能力，需通过运营布局发挥这一优势； 4、项目物理状态复杂，商业布局难度大，商业开发体量不宜过大,也不适于做大型整体商业，应利用地形做出特点和差异； 第二部分?核心问题的结构化分析 ?项目核心问题梳理与研判； 市场留给了项目什么样的机会点？ 零售百货 专业市场 社区商业 体验式商业 项目区位优势不足以撼动芝山路传统商圈地位； 拉低项目整体价值，且永州商业城经营稳定，竞争风险大； 零陵目前专门针对体验式消费而存在的主题商业是空白的，存在补缺的可能性； 项目区位目前租金水平不高，社区无法为项目商业带来高溢