房地产产品概念规划.ppt

第三章  房地产产品规划;主要内容;第一节 房地产产品规划概述;一、房地产产品规划的构成;第二方面构成，简称“用”。它是指对整个大楼或小区，满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功能配置，是对“体”的充实和补充。;二、房地产产品规划的策略;第二节 住宅小区的规划与设计 ;二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出特色 住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜大量照搬欧化、洋化风格。 三、努力建设住区的生态环境系统 对住区空间的布置必须首先考虑生态环境，保证住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，尽可能扩大绿化面积。;四、美化住区景观系统，建设“山水住区” “山水住区”不是简单的住宅群+山+水。它的内涵主要是科学地利用山水，适当地创建，使住区园林化、生态化、美观化，同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统。 五、交通道路应合理分流，减少对居住区的影响 住区道路系统应分级明显，又要避免城市公交道路穿越住区而过。 ;第三节 户型的设计 ;一、户型设计的基本流程;5.进行功能分区 一般有如下几个分区： （1）公共活动区。供起居、交谊用，如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等； （2）秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房等； （3）辅助区。如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。;户型的平面设计中应注意的几点： 一是动静分开 客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。 ;二是公私分开 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房进行区位分离，而且应注意各房门的方向。;三是主次分开 主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气???而且应单独设置卫生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则应与主要家庭成员的房间有所分离。 四是干湿、洁污分开 即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。;6.进行户型布局 从趋势上看，厅的面积下调，主卧面积上调。 （1）客户年轻化 （2）社区设置会所 7.确定户型构成 确定户型比例应注意以下原则： （1）户型不宜过杂，战线不宜拉长。 （2）主力户型如果差异过大，定位亦不准确。例如某楼盘，将三房二厅、一房一厅作为主力户型，势必拉大购房者层次。 （3）具体的户型构成比例，应以目标客户群细分来确定。;二、好户型设计的具体要求;玄关原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外门。设玄关的目的有三：一是为了保持住宅的私密性；二是为了起装饰作用；三是方便出入更衣换鞋挂帽的功能空间。 阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流的空间，最好与客厅相连。;2.主卧 主卧设计的要点如下： 卫生间：主卧一定要有独立卫生间。主卧卫生间面积还应比公共卫生间大，功能也应更完备。 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求。 面积：舒适型的卧室一般要在14平方米左右，比较豪华的主卧面积要在18平方米左右。 窗户：其功能有三：采光、通风、眺望。 辅助功能：如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间。 ;3.厨房 南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅，希望厅里“穿堂风”；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。;在规划设计厨房时应在以下两个基本原则中选取其中之一： ①厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免拎着菜过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近户门； ②厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施工成本、能源利用、热水器安装问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。 目前多数厨房的面积在6-7平方米左右。 ;4.餐厅 客厅与餐厅的连接是个问题。连通会使整个厅显得开阔一些；错开或隔断使功能区分更清楚细致一些，但通风性差一些，面积利用率也会降低。所以，对于大户型应将客厅与餐厅分开，而对于小户型而言，可以采取“模糊双厅”。;5.洗手间 目前洗手间设计中仍然存在问题： （1）空间面积绝对不足 （2）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房 （3）重面积不重功能布局 （4）重主卧洗手间而不重公共洗手间 （5）重大户型洗手间的设计而不重小户型洗手间的设计;6.阳台 双阳台，内阳台，观景阳台，生活阳台 7.家居风水 ;三、户型评鉴 ;图 1;优点：入户花园的设计是本案最大的亮点