2010上海金地徐泾开盘定价报告57p.ppt

小宅竞争梳理 价格表现 板块 案名 物业形态 5 月成交价 6 月成交价 7 月成交价 8 月成交价 备注 西郊美德苑 青浦徐泾 新虹桥雅苑 公寓 16254 16253 11601 （内部成交） 15976 目前报价 18500 公寓 / / / / 11 月开盘 预计报价 20000 目前报价 19000 成交均含 2500 装修标准 松江九亭 新虹桥首府 公寓 17081 16617 16807 16484 徐泾区域内，目前公寓报价 18500-20000 元 / ㎡ ，成交价 16000 元 / ㎡ 左右 其次距离本案较近的北九亭个案新虹桥首府（ 3 公里），毛坯成交价 14000 元 / ㎡ 小宅竞争结论 徐泾板块，公寓市场相对封闭，非传统小户型公寓板块，排除板块产品力弱的 因素外，整体区域认知度不高，价格运作平台有限； 虽然受到大虹桥利好以及二号线延伸段开通利好，但短期内吸引外区域自住客 源的机会有限，小宅客源将仍以区域客为主，价格平台有限； 中宅竞争梳理 竞争梳理 板块 案名 龙湖滟澜山 竞争物业形态 叠加、联排 叠加、联排 1-2 叠加， 3-4 大平层， 5 层附 带阁楼 主力面积 叠加： 180 联排： 230- 260 叠加： 150 联排： 150 / 赵巷板块 本案 青浦赵巷 万科晶园 万科锦源 徐泾板块 观庭 青浦徐泾 仁恒徐泾地块 联排 预计大平层 160-230 / 新桥板块 颛桥板块 湖畔佳苑 松江新桥 新南路 1 号 大平层 叠加 200-270 180-250 闵行颛桥 星河湾 大平层 套均 228 本案中宅主要竞争区域为徐泾、赵巷、新桥、颛桥 主要为经济型别墅和大平层产品 中宅竞争梳理 后续供应压力 板块 案名 龙湖滟澜山 竞争物业形态 叠加联排 主力面积 叠加： 180 联排： 230-260 叠加： 150 联排： 150 / 160-230 / 200-270 180-250 套均 228 总体量 11.3 2 1.28 1.75 4.6 3 24.62 3.5 4.5 65.3 121.85 已推 11.3 2 1.28 1.75 0 0 0 3.5 3.8 0 23.63 已售 9 1.3 1.21 1.72 0 0 0 3.12 2.2 0 18.55 未售 2.3 0.7 0.07 0.03 4.6 3 24.62 0.38 2.3 65.3 103.3 青浦赵巷 万科晶园 叠加、联排 1-2 叠加， 3- 4 大平层， 5 层附带阁楼 联排 预计大平层 大平层 叠加 大平层 合计 万科锦源 观庭 青浦徐泾 松江新桥 闵行颛桥 仁恒徐泾地块 湖畔佳苑 新南路 1 号 星河湾 区域内经济型别墅总量并不大，主要来自周边的大平层产品 中宅竞争梳理 去化速度 板块 青浦赵巷 案名 龙湖滟澜山 物业形态 叠加 联排 叠加 联排 联排 大平层 开盘时间 08.10 08.10 09.12 09.12 预计 9 月 / 供应套数 618 84 84 119 / / 去化套数 501 54 81 117 / / 月均去化 23 2.5 9 13 / / 近 3 月月均去化 2 0 8 7 / / 万科晶园 青浦徐泾 观庭 仁恒徐泾地块 湖畔佳苑 松江新桥 闵行颛桥 新南路 1 号 星河湾 大平层 叠加 大平层 09.4 10.7 预计 9 月 148 210 / 128 124 / 8 62 / 1 62 / 宏观调控下，去化明显放缓 新南路 1 号，高产品力产品，开盘热销 中宅竞争梳理 价格表现 板块 案名 龙湖滟澜山 主力面积 叠加 联排 叠加 联排 1-2 叠加， 3- 4 大平层， 5 层附带阁楼 5 月成交价