北京琨莎公寓项目营销推广策略.pptx

探寻新的起点;目录 contents;第一部分;区域市场动态分析 ;国际化居住区 ;同类产品较多;周边重点项目分析; 项目名称---燕莎CLASS;体 量 ;体 量 ;体 量 ;体 量 ;体 量 ;名称 ;对本项目借鉴： 注重户型舒适度、户型的高性价比来满足不同客户的需求。 注重精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值。;酒店式公寓市场专题研究;酒店式公寓发展的影响因素;北京酒店式公寓的特征主要有以下5点—— 与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公 寓，低者月均12美元/㎡，最高的在55美元/㎡左右，大多数定价为20-30美元/㎡。 2. 主要用于中长期逗留的客户租住。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，租期一般超过3个月。 3. 公寓以1居、2居为主，3居以上需求量相对较小。1居的面积主要在50-70㎡之间，2居的面积主要在90-120㎡之间，3居面积主要在120-200㎡之间。 4. 酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店。其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有一定的装修要求。 5. 酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行的配套比例都较高。;酒店式公寓发展的影响因素总结;;虽然2008年以来北京整体市场经历动荡调整，各物业类型销售普遍受到影响，但酒店式公寓销售和租赁市场整体呈现相对良好态势。 从2008年酒店式公寓市场来看，小户型不再是市场绝对主力，大户型产品比例有所增加，户型结构逐渐丰富，客户的选择余地增加。; 差异化、个性化发展;;购房先决条件;购房先决条件;项目在设计阶段应特别注意目标客户群看重的因素;不同层次的购房者的侧重点不同，投资者更注重项目的投资回报率，而自住者更注重项目本身的品质。而不同层次的客户的共同点是都对户型的设计很重视。;第二部分;产品定位;经过前期市场调研，考虑项目产??户型结构，项目初步定位为以投资为主、兼顾自住的精品酒店式公寓。;1.从市场类型来看，投资的重点已经由写字楼转向商铺及服务式公寓。北京二季度销售中写字楼销售及出租率环比下降 ，公寓类项目销售良好。 2.区域内公寓类产品众多，但销售态势较平稳 3.区域内租住人群较多，出租率居高不下，租金收益可观，市场需求旺盛 4.项目由写字楼改建，不适合做大户型住宅 ;目前酒店式公寓的销售操作主要分为两种： 一种是效仿燕莎CLASS，联合连锁性管理酒店，作为酒店客房，返租给客户。 另一种方案为自由出租与整租相结合，由开发商联系整租单位，业主自由出租或者签订整租协议，具体情况由业主来确定。 从目前状况而言，本案在具体操作方面倾向于后者。 ;1.引入高端酒店式服务——如戴德梁行 、仲量联行等著名物业公司提供高品质的物业服务。 2.品质精装修，精装修标准2000元/平米； 3.一层作气派的大堂展示，展现项目品质;本案;;客户定位;1.投资客户 关注核心点：回报 分布在市内各城区以及外地，对本区域发展前景熟知的投资客户。;2. 酒店式公寓自用客群定位:;形象定位;对产品及客户群的准确认识决定了我们项目的推广方向----它是高档的精装公寓，代表了品位，代表了城市的标志生活；它是自由的生活体验，代表了对生活的追求，心灵对自由的渴求…… 它是 燕莎都会（推荐案名1 ） 它是 城市logo （推荐案名2） ;;燕莎都会VI展示;燕莎都会VI展示;燕莎都会VI展示;燕莎都会VI展示;城市logo VI展示;城市logo VI展示;城市logo VI展示;城市logo VI展示;;城市logo VI展示;城市logo VI展示;城市logo VI展示;第三部分;总体策略;产品价值的整合，差异性，越是个性鲜明的，越易引起客户兴趣 营销的力度和深度，直接与市场反馈、销售与酒店运营产生关联 附加价值和利益点承诺，给客户以明确的指引，激发客户购买欲望 以灵活的销控手段和现场销售配合活动，制造热销氛围，促进成交 以热销带动项目价值的持续提升，以口碑宣传促进成交。;核心策