二手房交易的详细流程及费用明细.docx

PAGE PAGE #/8 PAGE PAGE # /8 二手房交易的详细流程及费用明细 一、找房 购房者通过网络、中介公司等途径查找房源。 二、看房 .房屋：(1)看绿化⑵看结构及布局⑶看价格⑷看日照⑸看通风⑹看隔音⑺看私密性(8)看面 积 .小区： (1)物业管理⑵环境⑶学位、商业、医疗、交通配套⑷地理位置⑸升值空间 历史： 1.业主出售原因；2.房屋以往经历 三、查册(1工作日) 查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查 证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵 押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可 以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。 查册所需资料： (1)身份证 (2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号 查册费用： (1)产权基本情况30元 (2)抵押登记情况40元 查封情况30元 注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。 四、签三方合同和网签合同(1工作曰) 依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容： .当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。 .标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装 修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。 .价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请 按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有 约定，则应当在合同中明确这一约定。 .履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限 等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付 清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。 .违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承 担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。 .合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条 件；合同中止、终止或解除条款。 .合同的变更与转让。 .附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。 注意事项：合同约定主要产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办 理相关手续时间；违约方式；违约责任等。 五、公证 六、赎契 七、评估（1个工作日） 房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估 审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。 注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。 八、签房屋申请贷款合同（1工作曰）： 购房者和业主去银行签存量房买卖合同，购房者打款（业主欠银行的抵押款）给业主账户。 贷款是指：贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。 房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房 款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外 的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地 产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。 银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷 款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文 件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者 所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接 划入售房者在该行的帐户上。 注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等；双方备齐资料才能递交银行申请贷 款。 房屋按揭贷款分类： .商业贷款(7-10个工作曰审批) 个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房 的个人发放的贷款；借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。 商业贷款资料： 卖方： (1)身份证(夫妻双方) (2)房产证 (3)户口本(夫妻双方) (4)婚姻证明 (5)银行收款账号 买方： (1)身份证(夫妻双方) (2)户口本(夫妻双方) (3)婚姻证明 (4)收入证明(一般大于供楼额2倍以上) 银行流水(至少近半年的 存折进出状况；每月进出大于供楼额 2倍