房地产金融第8章.pptx

房地产金融;第八章 房地产典当和其他非金融机构房地产融资 ※ ※典当和房地产典当 ※ ※房地产典权，比较房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁的关系 ※ ※住房合作社和商品住房基金会融资的房地产融资 ;第一节 典当概述; 典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 ;典当行被定义为依照《公司法》和《典当行管理办法》设立的专门从事典当活动的企业法人;典当行的运作过程，涉及收当、赎当、死当及拍卖、变卖或者折价过程。 ;典当行对死当物品，有权通过拍卖、变卖等方式获得收入； 对拍卖、变卖所得，有两种处理方法： 1）将超过典当金部分的拍卖、变卖所得，扣除典当金利息以及典当行支出的其他各种费用后，将多余的金额退还给出典人。 2）典当行将超过典当金部分的拍卖、变卖所得，扣除典当金利息以及典当行支出的其他各种费用后，将多余的金额由典当行作为自己的营业收入。 ;二、典当的产生与发展 ; 典当行在经营时，大多采取典当金低、典当金利率高和典当期短策略。 典当金低于典当物本身的价值，通常为五成，有时甚至压得更低。 典当利率有的可达月息8分。 典当期短使得典当行投放的资金因周转速度快，发挥资本作用的次数多，而与获利程度呈正向关系。典当期短，有助于典当行利用时间差制造“死当”，从而可对过期不赎的质押晶进行没收转卖，可望赚取典当物处理后的额外收益。 因而，旧中国的典当行实际上成了一种放高利贷的机构，名声很坏，典当几乎是剥削和罪恶的代名词。; 自1987年底四川省成都市成立中华人民共和国第一家典当商行——成都市华茂典当服务商行 ； 1993年8月后开始由中国人民银行主管，2000年7月，典当业的监管部门由中国人民银行变更为国家经济贸易委员会 。 国家经济贸易委员会于2001年8出台新的《典当行管理办法》。 ;三、中国典当业恢复发展及其现实作用; 3．稳定社会经济、金融秩序 急需资金的个人、个体经营户和企业可以用自己的财物作典当物取得贷款，避免社会经济生活中的不法行为。同时，典当业的经营受中国人民银行、工商行政管理机关和公安机关等的管理，有利于抑制民间高利贷行为。 4，房地产典当的运作，有利于置业投资的发展 由于扩大了典当行的经营范围，拥有自有房产者可将房产作典当物，融通资金已成为可能。这在一定程度上有利于住房自有化和住房制度的改革，扩大人们的投资领域。; 第二节 房地产典当和房地产典权; 房产典当又称“典房”，是指房屋所有人因急切需要资金，又不愿轻易放弃房屋所有权的情况下，有期限、有条件地将房屋出典。 典当人(承典人)支付典当金，在典当期内典当行对该房屋具有房地产典权，即对该房屋的占有权、使用权和收益权。典当期满，只要出典人向典当行付清典当金，就可赎回房屋，典权也随之取消。因而，典当也称活卖。如果出典人典当期届满未能赎回，且续典后仍无经济实力赎回则为绝卖，承典人则拥有房屋产权。;房地产的典与房地产的当是有区别的：“典”中的典权人在典期内对典物既享有占有权，又享有使用权；而“当”中的典当行在当期内对当物享有占有权，却不享有使用权。 ;;二、房地产典权; 2．典权属于用益物权 房地产典权属于物权，但它是一种不完全的物权，它是在他人所有物上所享有的某些有限度的权利，是一种有限的用益物权，即对他人的房地产在不损害其本质的条件下使用和收益的权利。这种有限性体现在典当的期限上。 3．典权行使主体的可变性 典权人对房地产典物有权使用和收益，不付租金，还有权将房地产出租，还可将房地产典权转让。 ;4．典权赎回行使主体的可变性 房地产出典人是行使典物赎回权的主体，也可以由出典人的继承人来行使典物赎回权，还可以由所典房地产所有权的受让人来行使赎回权。 5．典权赎回有明确的时限规定 典权赎回时间是由典期及续典期构成的。典期由出典人与承典人商定，续典期由法律规定。 ;第三节 房地产典当与房地产抵押贷款、房地产租赁的关系;(二)房地产典当与房地产抵押贷款的不同点; 房地产典当关系中，承典人得到的是房地产的使用权和收益权，房地产典当期到期，承典人交回房地产收回典金，没有利息； 房地产抵押贷款关系中，抵押权人(承押人)得到的是确保债务清偿的权利，不能支配抵押的房地产，但具有追及权利。当抵押人擅自处分抵押的房地产，抵押权人可以追及抵押的房地产而行使权力。房地产抵押贷款期满，抵押权人收回贷款本金及利息。