温莎名苑一期推售策略.pptx

温莎名苑项目一期推售策略;项目现状及营销目标;销售目标;项目基本情况; 项目开发计划——总体开发计划;项目开发计划——2013年共推售188套高层，面积18244 ㎡，可售货值约0.82亿元。其中17#92套，面积约7727㎡，货值0.347亿，18#96套，面积10517㎡，货值0.473亿;项目整体运营计划 项目整体推售策略以双产品线并行的原则，高层、小高层及公寓小步快跑，少推多开，保证资金回笼速率，在市场中造成持续热销的态势；洋房产品限量推售，制造稀缺，实现逐步溢价。;销售任务制定;销售任务分解;月度营销任务分解;销售任务分解;销售任务分配表;线上推广任务目标分配;线下推广任务目标分配;活动效果及营销任务分解表;推售策略;竞品楼盘展示;项目名称;周边在售楼盘高层;铜梁在售楼盘春节前预计高层推盘量;本案周边共有21个主要竞品，其中有15个为在售项目，6个为未售项目； 在售项目中，尚品世家、欧鹏壹号均以处于尾盘在售阶段，对本案影响较小；而玉泉花苑、拓新御府由于距离较远体量较小，对本案影响有限；铜梁印象、尚品国际、美丽泽京，无论项目体量及口碑均对造成本案较大威胁； 未售楼盘中，翰林天下、学府雅苑虽然规模较小但由于所处位置对本案具有较强的截流威胁； 9月-10月周边竞品均价呈现下降趋势，自9月底成交均价基本下调到4800元/㎡左右，部分项目为确保销售量，推出特价房源，价格为4300元/㎡； 春节前在售楼盘中高层预推量2266套，给销售带来一定销售压力、紧迫感。;项目周边楼盘较多，规模大小参差不齐，且大部分未售楼盘预计将在今年下半年11、12月份陆续开盘，市场竞争亦将随着供应量的增大亦发激烈； 周边在售竞品10月份成交价格均有所下调，成交均价已低于5000以下； 现目前在售竞品楼盘主力户型面积区间集中在70~140㎡两房、三房，且N+1户型更易受购房者喜爱，购买群体还是以刚需为主。;推售策略分析;推广策略; “英伦”，不仅仅是项目区别于竞争者的建筑风格，更是铜梁前所未有、独一无二的生活方式，是项目的差异化核心精神价值，更是项目战胜竞争者，称雄铜梁的终极武器。从普通、平凡、大众到高端、经典、尊贵的升华，完成从基础价值到精神价值的推导。;对于铜梁市场而言， 必须要建立线上与线下两条腿走路的方式， 重大节点公关活动穿插、暖场， 才能让看不见的概念完成大家向往的生活方式。;整体推广策略;整体推广策略;整体推广策略;;2013年度项目推广策略;产品价值梳理;产品价值梳理之整体风格价值卖点; ;产品价值梳理之景观价值卖点;产品价值梳理之物业价值卖点;产品价值梳理之产品细节价值卖点;第一阶段：品牌及整体形象建立期2013.11;形象表现 英伦之风，高贵之源 内文 英伦，是欧洲大陆的贵族文化起源地，一切高贵的礼仪与血统，皆来自于此。;第二阶段：整合价值传播2013.12;主题展示;第三阶段：开盘热销2014.1;主题展示;2013年度渠道推广资源;渠道排期汇总表;夹报执行概述;夹报派送时间安排及任务量;短信推广执行概述;短信推广发送时间安排及任务量;DM单派发执行概述;DM单派发人员形象展示;大报、DM单城区主要区域划分;;;;;大报派发时间安排及任务量;城区DM单派发时间安排及任务量;DM单乡镇划分;乡镇DM单派发时间安排及任务量;LED传媒车执行概述;LED传媒车周边;LED车巡逻排期;大黄蜂带客执行概述;区域; 社交网络推广;圈层拜访执行概述;圈层拜访目的;政府、学校、医院、工业园区企业;方式一：一对一拜访;圈层拜访时间流程安排;圈层拜访需要的支持;公关活动整体价值体系;公关活动整体效果进阶;2013.12;长效活动1;长效活动2;外展场开放活动;;活动：英伦时尚分享会 时间：2013年12月22号 内容：英伦名品时装—— 2013秋冬系列 新品展示会 地点：销售中心 预算：15万 规模：大型 效果：承上启下，为开盘活动造势;暖场活动2;活动：开盘盛典 时间：2013年12月30号-2014年1月2日 内容：飞艇巡航 地点：销售中心 规模：中型 效果：配合开盘，拉动销量;开盘活动2（开盘主题活动）;活动：开盘盛典 时间：2014年01月02日 内容：苏格兰风笛演奏、英伦踢踏舞 地点：销售中心 规模：大型 效果：辅助开盘销售;暖场活动3;活动：走近英伦 时间：2014年01月18日 内容：与电视台合作，邀请英 国人、有旅英经历的人分享英伦风情 地点：销售中心 预算：3万 规模：小型 效果：重温英伦，加强客户印象;营销推广费用预算;2013年11月~2014年1月营销费用预算;定价策略;定价说明;高层定价参考 ;高层定价明细 ;高层定价分析建议 ;系数制定原则;1;水平系数之户型因素评比;水平系数之景观因