秦皇岛住宅市场供求分析.pptx

秦皇岛住宅市场供求分析;房地产板块分化明显，城市内部板块和地段层级基本形成，价格、物业档及用途明显区隔。; 海港区房地产发展目前分二个大的组团： 海港区板块：政务、商务集中，各种生活、商业配套成熟，体现了城市核心的居住价值； 开发区板块：秦皇岛经济技术开发区的西区所在地，由于生产性企业的扩增，直接带动对住宅市场的需求，形成居住规模；;海港区楼市地图;在售项目;在售项目;在售项目;在售项目;在售项目客群来源;将售项目;产品类型及档次分析;产品类型及档次分析;??型分析一现售户型点评;博维新坐标主力户型 之一H:120.82平米;海港第一城19栋A户型,建筑面积:104.11; 已开发楼盘中，四房及以上户型占比较小，且以顶跃为主，因面积过大导致总价过高，接受人群有限，故整体推货量较小。;香格里小区主入口;香格里主入口;产品规划设计水平与一、二线城市相比差距较大;C户型分布区;中央胜境;;项目位于人民广场西侧，由秦皇岛市安岳房地产开发有限公司投巨资开发，2001年7月开盘，项目占地面积12万m2，建筑面积25万m2，社区由18栋小高层住宅楼，1栋写字楼，1栋公寓，1个主题商场，?碧海云天商业街，1-4层新建门市房180平米-580平米自由组合。（1层和２层层高４．２米，３层和４层层高５．４米），临街独立商铺（共45间）组成。 ;从整体市场特点来看，秦皇岛市房地产市场目前正处于升级过渡阶段阶段。;25;住宅市场供应分析小结;秦皇岛住宅市场供求分析; 因旧有的福利分房制度以及秦皇岛商品房市场的快速发展，多数人已有1套住房，但因为2-3年前的高层接受度不高，故多层仍是人们选择较多的物业。; 目前，秦皇岛有住宅消费意愿的消费者分为两种类型：其一是一次置业的消费者，大约占了75%的比例，其二则为二次置业者，占5%的比例，这说明当地的消费者以一次购房为主。对改善居住环境有迫切愿望; 从以上数据可看出，秦皇岛近二年住宅消费较活跃，占18.7%份额10年以上房龄，说明二次置业的改善型居住仍有较大市场。; 当地的房型结构以平层为主，复式结构多见于公寓与顶跃，故体量较小，而且二室一厅的户型占据主力，主要是因为25-30岁的婚育期人士经济实力有限，而二室一厅多分布在80-90平米之间，从功能结构与总价接受能力考虑，二室一厅较适合。; 因首次置业经济实力限制，再加上一部分早期的福利房自身面积不大，目前61-90平米的房子是多数人的居住现状，而海港区仍以区域内消费为主。（注：海港区生活着大量的非本地户籍的外地人。）;高达61%的人购买过住房，而其中商品房占41%，说明当地的商品房交易较活跃。;消费者年龄结构及其预期购房时间;置业首选区域中，老城区在人们心目中拥有较为稳固的认同度，被调查者中普遍认为该区域为城市中心区、交通便利、配套完善且具有投资潜力。 开发区内社区成熟、随着建设的深入，除原居住在开发区人外，也有人开始把置业的目光转向了经济开发区，开始了对开发区物业的关注(主要原因在于开发区的价位较低)。 置业首选文体新区的原因在于该区域拥有丰富的海资源，且具备投资价值。;消费者对建筑类型的需求主要是以多层（6+1）无电梯房为主。 同时他们也越来越关注小高层住宅，比例为34%，显示出购房者对这一产品浓厚的兴趣。 联排别墅的需求量比高层大，显示当地受访者更注重居住品质。;从面积需求上看， 61%的被调查者对80-100平米的两房、两房半、三居有所需求。 部分对100-120平米三房户型有所需求，对60平米以下的一居，以及160平米以上的大户型需求较少。; 二室一厅与三室一厅一卫，是预期较多的房型，由此可见当地人对公共空间功能要求不多，而对房屋的个人居住功能较重视，也可看出其实用型消费的特点。因旧有的住房观念较难改变，多层住宅仍是最期望的选择，但以目前的市场表现情况来看，并不是最大的决定性因素。;产品喜好;消费者对层高的需求主要以3米和2.9米为主，占79%，显示出消费者普遍希望购买突破2.8米层高的住宅。 由于暖气片的安装占用了室内空间，且无法按使用量计费，仅近30%的人选择；但作为选择度较高的地板供热，又存在日常难以维修问题。如何选择先进的采暖设备，也是十分关键。 由于秦皇岛目前的多层住宅都是6+1砖混结构，交房标准基本上是初装修(即厨、卫贴磁砖，洁具到位、墙壁抹白灰、门窗)，消费者理所当然就选择初装修，而精装修的住宅较大比例的需求，也显示出当地人对于装修标准要求不高或认为自己装修麻烦的心态。这在项目开发时需从经济的角度考虑装修程度。;消费者主要还是希望阳台与主卧相连，其次是与客厅相连。在阳台设置上，考虑较多的仍然是方便，而非私密性、景观性。这也反应出当前购房者对