乌镇雅园参观简评.doc

乌 镇 雅 园 参 观 简 评 绿城乌镇雅园占地面积 1500 亩，是典型的 医疗康复养老三合一得 综合性健康养老概念项目，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，分居家养老居住区（高层部分在建）、生活服务区、托养养老区（未建）、康复医院区、特色商业区（未建）和旅游度假区（包括度假酒店、商务酒店、景观商业街，全部未建）六大板块于一体。 绿城乌镇雅园总建筑面积约为 50 万方，全部建成后容积率为 1.16 。建筑外立面采用大量预制装饰构件， 结合原有湖面景观加以江南园林式造林手法，做出来了所谓新民国风貌的仿江南风格建筑群。目前在售和售完的是居 家养老部分，有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型，主力户型以 56 平方米、 72 平方米、 90 平方米和 128 平方米为主，全部精装，品质尚可。项目中应用了大量适老设计，总体水平在同类项目中属于上乘。 值得称道的是该项目 在配套服务上，以产业链形式提供综合服务，给客 户很强的安全感，营销宣传也很到位，项目优质形象已经打造出来 。客户以桐乡本地为主，占到一半以上，上海和杭州客户约各占两成，剩余是江苏和 其它浙江等地客户。一期销售良好，二期及以后销售速度下降，我在周六考察时所见，在建高层销售场面冷清。 下面我从整体印象、不足、借鉴和集团项目架构四个方面与各位分享： 一、整体印象： 1、 完整、典型的医疗康复养老三合一模式，规模较大，景观条件好。未 来加入机构养老、旅游、酒店、商业等内容以后，功能完善； 2、 观感上结合原有湖面打造的景观颇为精心， 建筑采用大量预制装饰件， 用较低成本做出来的江南风貌很漂亮； 3、 除了 3.5 万平米的文娱康体等生活配套，和 7.3 万平米的康复医院配 套，软性的综合服务（另收费）非常全面； 二、不足之处 网上赞扬的文宣很多，我就不免费宣传了，只讲讲我认为的不足： 1、 整体规模大，功能分区明确，造成对老人而言生活半径偏大； 2、 就单一项目而言配套过大，与住宅面积和人口不成比例，造成配套建 筑使用率过低，维持困难。目前幼儿园只能开一个班，医院只开很少 一点区域，文娱康体也都很冷清。 3、 建筑外观划一，组团识别性差，对认知能力下降的老人不方便。 4、 风雨连廊贯通各楼和服务区，非常便利，但缺乏引导标示，不利于老 人辨识方位和路线。 5、 组团间活动场地比较小，且多在建筑阴影区，不符合老人习惯。 6、 景观追求效果，地形起伏多，不利于老年人使用，存在不安全隐患。 7、 配套区对老人紧急呼救重视不足，呼叫按钮少，公共厕所、走道、室 外区域很少见到，而且有呼叫按钮安装位置无法使用的情况。 8、 医院科室设置与需求存在偏差，基本属于大病急病治不了，小病慢病 又太贵。现在医院的运营情况非常不好，偌大的医院里非常冷清。9、 医院设计不够专业，色彩选择也值得的商榷。病房和走道内紧急呼叫 按钮不足够。说实话， 7 万多平米的医院摆在总户数 5000 户，且大多不常住的社区里，我想象不出来如何支撑正常运行。 10 、 整个社区对紧急救护缺乏重视， 人员缺乏训练， 没有 AED 之类应急设 备。 11 、 居家养老区域的户型偏小，实际造成老人空巢居住。所以客户以本地 和投资客为主，外地买房自住的客户比例较低，与项目名声在外的情 况很不相符。 12 、 配套做了很多，却没有配套高端小学。幼儿园只能支持三年的祖孙同 堂状态，如果老人带孩子的话就没法常住，这就使得幼儿园的配置非 常尴尬，目前只勉强开了一个班。 杨德华