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《建设及房地产法规》总结实践课 《建设及房地产法规》总结实践课 PAGE PAGE5 《建设及房地产法规》总结实践课 PAGE 案 例 一 一、 二、答：根据陈丽丽的话，该房子应当是父亲母亲遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房子的共同共有人。又 根据陈杰与海润房地产所签署的《北京市住宅房子拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，能够判断以上四人是房子 征收的被征收人。根据《国有土地上房子征收与补偿条例》第 2、17、25条规定，该四人应为本案房子征收补偿的权利人。 三、答：这是属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。 在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签署房 屋拆迁货币补偿协议， 因此该协议属于表见代理以外的短缺代理权而代理订立的合同， 从效力上来看属于效力待定的合同。 如果陈丽丽等人追认授 权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个 人的名义签署的协议部分， 亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。 只是由于该合同过后未获得陈丽丽授权， 因此合 同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。 《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍旧有效。” 四、答：狭义的无权代理主要有以下几种情况： 第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动； 第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制； 第三，代理权消灭以后的无权代理。 根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代 理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。 表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的原因相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为 的效果应由被代理人肩负。 五、答：海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍旧与陈杰签署拆迁补偿协议与陈杰组成共同的侵权。 共同侵权：是指两个或许两个以上的行为人，由于共同的过失致他人合法权益损害，应当肩负连带责任的侵权行为。 《民法通则》第 130条 规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当肩负连带责任。” 共同侵权行为具有如下特点： （1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或许两个以上。 （2）复数的加害人主观上上存在共同过失，即加害人对损害结果的发生存在共同的成心或许过失。 （3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可切割的损害结果。而且各侵权行为与损害结果之间存在的因果关系。 （4）责任的连带性。 在本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过失的共同性， 即陈杰成心在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签署房子拆迁补偿协 议，而海润房地产公司明知对方无合法授权， 仍旧与其签署合同， 两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下赶快签署拆迁补偿协议。 客 观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的损害，因此海润房地产与陈杰的行为组成共同侵权。 六、答：无须肩负连带责任。 根据《合同法》第 396条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人办理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一般以委托 人的名义和费用办理委托事务， 并将办理的受托事务的结果， 直接归委托人蒙受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事 拆迁业务，其拆迁房子所产生的结果自然也要直接鬼海润房地产公司肩负。故陈丽丽要求顺城拆迁公司肩负连带责任于法无据。 七、答：狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。 《合同法》第 47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。” 《合同法》第 51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或许无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。” 八、答：法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中波及陈杰个人的部分为有效协议，而波及陈丽丽的部分无效。 海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下， 签署协议并由陈杰将拆迁款全部领取， 二者的上述行为在主观上有共同的过 失，客观上共同损害了陈丽丽的合法权益，已组成了共同侵权。陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币 276948元，裁决生 效后七日内执行。 案例二 一、答： 商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签署的文书，是对双方交易房子有关事宜的安步