中原_深圳龙岗新城_中海康城花园_整体开发战略报告_139.ppt

重 新 定 义 2 0 0 8; 本报告旨在通过对龙岗中心城市场格局的审视与 检索，分析发展商与客户之间的角色变化，以此为 依据，重新定义龙岗中心城和本项目的未来！;目标;报告思考点;总体开发战略;报告架构;地块分析;万科真正的竞争对手只有中海 ——王石;阳光棕榈园;本项目为中海全面进军龙岗中心城赢得先机； 参与城市运营的社会责任与经济利润双赢局面； 以品牌效应模式挑战市场。;项目基本经济指标;项目四至;地块分析;地块分析;龙岗中心城房地产市场现状;行政手段;2005年3月 央行调整商业银 行自营性个人住 房贷款政策 。;土地政策;新政前后商品住宅市场走势分析;数据来源：深圳市国土局;项目名称;土地供应情况及未来趋势分析;年 度;数据来源：深圳市国土局;龙城国际成交量走势;◇ 政府将按照项目的特点可能执行 “新的协议用地户型配置要求90平方米以下的户型要占项目的90％以上或者更高”,这将会产生未来小户型扎堆供给、竞争激烈；大户型稀缺、供不应求的局面。;;东片区;□30分钟交通及地铁三号线 □奥体新城、龙岗会展中心 □清林径森林公园 □宝龙-碧岭工业区 □留学生创业园 □龙岗天安数码城 □龙岗镇高科技工业园 □香港金融后勤基地;规划设想阶段---------------艰难起步阶段------------加速发展阶段------------成熟阶段 （2004年前） （2004-2006） （2006-2008） （2008以后）;2005年;市场特点;表：中心城历年商品住宅供需与价格分析;龙岗房地产住宅特征;根据2002—2006年中心城需求曲线预测，中心城 2008—2009年市场需求总量约为80-90万平米。;经过分析，龙岗中心城地产市场周期化很明显。在经过05-06年市场旺盛的状态之后，07年-08年由于供应量的大幅增加，整体市场将走向过剩。;未来几年内，龙岗土地供应和住宅供应出现放量，90/70新政对07年推售楼盘的影响不大，市场仍以大户型供应为主导； 06年开始，20万以上大盘频出，品牌发展商纷纷进驻圈地，产品、规模、品牌多重???争，加之市场走向过剩，龙岗中心城的市场格局将被打破； 随着城市化进程的加快，加之受新政影响，容积率逐步提高，未来市场供应以18层以上的高层为主，大户型和低密度物业将稀缺。 销售户型以三房、四房为主，整体供应比例达62%以上；中小户型存在较大市场空白。;客户变化趋势;中心城主流客户面积与职业状况;中心城主流客户家庭构成及年龄 ;龙岗中心城主流客户的置业分析;中心城主流客户关注因素;客户来源区域;中心城主流客户梯层图;☆属于本地的高收入人群，资金充裕，年富力强 ☆是这个区域的精英人群，在各个工作领域体现着自身的价值 ☆购房除了提高生活质量外，更重要的是想肯定自己的成就 ☆崇尚高档次，高形象的住宅小区，但往往认识不够 ☆存在明显的跟风现象，因为相信亲友的介绍 ☆对楼盘存在不理性比较，给概念营销留下了较大的空间;各阶段客户分析数据来源;影响未来客户群体的演变的几点因素 ;2002-2003年;近年龙岗中心城客户变化趋势;客户构成由第一梯队为主的结构逐渐向以第一、二梯队为主，第三梯队为辅的结构转变，客户群体范围正逐步扩大。;向坪山、坪地、坑梓、横岗、惠州、东莞等地的辐射能力加强，良好规划与中心区位对该群体有较大的带动作用，购房举动会产生较大跟进效应。;区域竞争;区域竞争;区域价值;发展规划;区域指标;;龙城国际;开发商/项目名称;开发商/项目名称;项目/时间;项目;依山郡;弱;公园大地 规模：77万 容积率：1.66 主卖点：余石岭生态公园、成熟大社区、发展商品牌、城市中心区位、低密度 推售时间：06年底 主力户型： 大三房（120—150m2） 大四房（160—180m2）;深业项目 规模：20万 容积率：1.4 主卖点诉求：生态资源、低密度、发展商品牌、稀缺产品 推售时间：07年底 主力户型： 大三房（130—40m2） Town house（240m2）;天健奥体城 规模：23万 容积率：3.0 主卖点诉求： 奥体经济核心地带、规模社区 推售时间：07年 主力户型：不详 ;市场定位; ;奥体新城之于本项目有着不可分割