天利中央商务广场二期商业裙楼策划定位建议.doc

天利中央商务广场二期商业裙楼策划定位建议 Sept. 2009 ?南山区零售商业市场分析 ?主要竞争项目分析 ?消费者需求分析 ?商家访谈 ?项目商业定位方向 ?项目定位细化建议 ?招商策略 南山区零售商业市场研究 ?南山区宏观经济背景 ?南山区零售商业市场发展研究 ?南山商业文化中心区物业市场供应情况 ?南山商业文化中心区零售商业发展研究 2008年深圳市各区GDP对比南山区历年GDP及人均GDP统计亿元亿元万元2,5002,000202,0001,50015南济山集区约宏度观高经；济社：会南消山费区品经零济售发展处于稳定增长阶段，2008年GDP为特区四区之首，经1,500表明南山区具备强大的消费能总力额之增余长，较也快显，示年了均其增商长业发16展%的，巨在大全空市间六区中排名滞后，2008年深圳市各区社会消费品零售总额对比 1,000南山区历年社会消费品零售总额统计10GDP亿1,0元00 亿元500800550030025%7002500060020%0200125002200南3山2区004罗2湖00区52福00田6区200盐7田2区008宝安区龙岗区20015%400150社会消费品零售总额 30010%1002005南山区罗湖区福田区盐田区宝安区龙岗区20012002200320042005200620072008数据来源：深圳统计年鉴，以及各区统计部门 南山区居民2008年上半年各项消费支出比例家庭设备用品及人均可支配收入交人通均和消通费讯性支出杂项商品和服务服务元12%3%7%30,000居住衣着16%9%25,000南山区居民可支配收入日益增长，消费支出不断攀升，生活质量持续提高，消费需求强劲 20,000人均可支配收入与人均消费性支出医疗保健 15,0004%食品10,000教育文化娱乐服34%5,000务15%020042005200620072008注：数据来源自南山统计局及相关部门网站，其中2008年人均消费性支出为2008年上半年统计数据 ?南山区城镇居民收入持续增长，消费能力不断增强，消费层次日益提升 ?消费结构逐渐优化升级，从消费方式看，服务性消费支出增长快速，2008年上半年该指标同比增长27.2%，占比为35.3% ?八大类消费支出中，食品类、教育文化娱乐类和交通通讯类占比为前三位；化妆品、交通和通讯、家庭设备用品、衣着和外出就餐增长幅度较显著，成为消费热点，品质型、享受型消费需求升温 南山区零售商业市场研究 ?南山区宏观经济背景 ?南山区零售商业市场发展研究 ?南山商业文化中心区物业市场供应情况 ?南山商业文化中心区零售商业发展研究 南山区概况总览 南山区随着近10年的加速开发建设，居住人口迅速增长住，宅商市业场房发地展产蓬也勃随之发展起来，已形成以南山商业文化中心区为核心的南山大商圈 城市中心西移利好 ?地域优势：与市中心?滨海大道1999年开距离适中，通往珠三?开发楼盘量迅速增加，角和港澳地区交通方通，另有北环大道、形成多个住宅片区，?未来前后海片区与如国际社区蛇口、前宝安中心区将共同便深南大道连接市区 ?地铁1号线2004年开后海、新兴豪宅区华构成前海中心，成侨城和红树湾为与福田中心平衡 ?自然环境资源：大南山、滨海、红树通，延长线将于的市级中心 林，……2009年9月底开通至?其中，后海片区未来 深圳大学 3年内供应加大，且?居住与商务氛围日号线、益浓厚，各类物业11号线以中大户型高端社区?教育资源：北大附中、?地铁2深大附中、南山外国将陆续开通为主 市场蓬勃发展，商 语学校、蛇口国际学校，……?置业群体逐渐壮大，业氛围逐渐浓郁，?出入境口岸：蛇口港、 深圳湾口岸居住人口猛增，消费成为商家品牌的必 能力和消费水平也随争之地 ?自身条件较为优越，但发展较罗湖、福田?区内交通：南海大道、之提高，给商业市场落后，成为城市空间南山大道、后海大道，带来广阔的发展前景 发展、中心迁移的最区内道路状况良好 佳候选之地 7 商品住宅竣工累计面积商品住宅竣工面积万平方米1,8001,6001,400南山区住宅市场分析1 ,200随着南山区住宅市场的蓬勃发展1，置业,群0体逐0渐壮0大，居住人口猛增，消费能力和消费水平也随之提高，给商业市场带来广阔的发展前景 南山区商品住宅供应量 8006004002772032201381251071262005670959188注：数据来源自《深圳市房地产年鉴》，由于缺乏南山区1995年及以前0商品住宅竣工面积统计数据，我司根据全市数据进行估算，以上商品住宅1996竣工面积1累计数据9仅供参9考 719981999200020012002200320042005200620072008?由以上统计可知，过去10余年，南山