XXXXfujian房地产现状及前景.pptx

福建房地产市场的现状及前景分析;关于福建;福建的特色产业与非物质文化遗产;2011年福建省的房地产情况分析;二、当前福建房地产市场运行中值得关注的问题 ?（一）部分先行指标逐步走弱 ? 开发企业观望情绪加剧，购地热情减弱，建设施工进度放缓。2011年，全省土地购置面积1288.38万平米，由上年同比增长36.8%转为下降16.4%；新开工面积增速逐步回落，从1-3月103.0%、1-6月82.2%、1-9月75.6%回落至1-12月50.3%。先行指标的走弱，将制约房地产市场的发展。 ?（二）企业资金来源增速下滑，国内贷款持续下降 ? 2011年，福建省房地产开发企业本年到位资金3326.51亿元，同比增长26.4%，增幅比上年回落4.1个百分点，比1-9月回落15.2个百分点。受宏观调控政策和银根持续紧缩影响，房地产企业获得金融贷款难度不断加大。双重压力使房地产企业资金链条逐渐趋紧，对房地产开发的持续发展势必产生一定影响。 ?（三）商品房销售增速回落将对房地产开发投资产生影响 ? 从商品房销售与房地产开发投资的关系看，商品房销售面积增速变动对开发投资增速的影响存在一定的时滞，因此房地产开发投资受国家宏观调控政策影响相对滞后于商品房销售。2011年，商品房销售面积小幅增长，房地产开发投资在上半年仍保持50%以上增长，下半年以来增幅回落。在现行房地产调控政策下，商品房销售增速有可能进一步回落，对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生影响，进而将对开发投资的增速产生一定的影响。 ?（四）市场供应量增加，库存明显上升 ? 今年以来，各地加快商品住房供给，从房管部门提供的批准预售情况看，2011年，全省批准商品住房预售面积2893.30万平方米，同比增长43.3%，由于市场降温，供大于求，可售房源增加。随着市场预期的转变，消费者观望情绪逐步加深，房地产库存明显上升。2011年12月末，全省商品房待售面积686.08万平方米，为历史高点，增长16.8%，增幅比上年提高8.7个百分点。 ?;2012年房地产市场判断 ? 　　（一）房地产开发投资增幅趋缓 ? 在房地产调控政策预期不放松的前提下，2012年房地产开发投资难以维持2011年的水平，预计房地产开发投资增长???度将明显回落。在市场成交依旧低迷情况下，未来企业拿地热情仍然不会提升，土地成交量将维持低位徘徊. ? （二）市场销售低位徘徊 ? 楼市的成交量仍将处于低迷状态。而过去两年大规模新开工项目的入市将2012年的市场带来降价的因素。预计商品房销售面积增幅仍将进一步趋缓，甚至出现负增长。房价有望出现实质性下降。 ? （三）房地产行业面临重新洗牌 ? 前些年，一些房地产开发企业扩张偏快，负债规模不断扩大，经营的审慎程度不断下降，而且部分主营业务非房地产的企业也纷纷进军房地产领域，行业良莠不齐的现象突出。在严格的调控政策下，房地产市场将进行结构性调整，部分中小型开发企业或被并购，致使房地产市场重新洗牌。;未来福建房地产市场前景分析;　　　第二阶段：市场将会更加理性，供求失衡缓解房价趋稳 　　　供给方面，在通货膨胀作用、海西建设的开展、城市旧城改造、土地供应大幅增加等因素影响下，使得全省各地市对房产投资投资继续保持平稳增长态势。以福州市为例，随着福州周边县市的发展，尤其是平潭、琅岐建设步伐的加快，预计房地产完成投资将向县域延伸，八县市房地产完成占全市房地产完成比例将进一步扩大；并且随着这几年新开工项目及保障性住房的逐步完工，若实施到位，市场供不应求状况将逐步缓解，能从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。 　　　需求方面，随着城市化进程的不断推进，强劲的潜在刚性需求支承市场的成交量，开盘定价合理，吸引购房者选择入市，不再观望。随着投资投机性需求淡出，市场交易量回落，自住需求、改善性需求回归市场主力。 　　　中国房地产的调控指向，是要引导市场以消费为主，因此增加有效供给及抑制不合理需求，供求失衡局面得到扭转，加之宏观政策指引下低总价楼盘占主力，使得房价趋稳，回归理性区间。福建省房地产市场中的房价和成交量必将按照经济规律机理各自回归到其理性的均衡状态。;　　房价走势稳中有升，市场呈现健康而稳定的局面 　　 福建省几十年城镇化历史过程使得房价的长期上扬趋势，今后城市化过程仍是福建省房地产发展的实质脉络，大量人口源源不断涌入城市，购置房产的需求力是源源不竭，城市化的长期性和紧迫性，决定了房地产市场的长期繁荣。土地资源、房源有限，所以从住房供求关系看，房价总体将是上涨的。本轮周期中漳州、莆田、宁德等三线城市市场，在严厉的政策下仍呈现良好运行态势，这些城市销售市场保持活跃势头，未来投资者的焦点或发展空间更多地是将从大城市转向中小城市。而在政府“保证激活商品房市场