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[土地估价师考试密押题库与答案解析]地价理论(二) [土地估价师考试密押题库与答案解析]地价理论(二) PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]地价理论(二) 地价理论(二)一、判断题问题:1. 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。答案:A[解析] 熟悉 [真题解析] 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。楼面地价是土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价，楼面地价=宗地总价格÷宗地总建筑面积；容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比，即：容积率=建筑物的总建筑面积÷宗地面积。所以，楼面地价=土地单价÷容积率。因此，本题说法正确。 问题:2. 地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。答案:A[解析] 掌握 [真题解析] 本题考察重点是对“土地价格概念”的掌握。土地价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。因此，本题说法正确。 问题:3. 基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。答案:A[解析] 熟悉 [真题解析] 本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型”的熟悉。我国目前的政策性地价主要有最低限价、标定地价和基准地价。基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格”。标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，是该类土地在该区域的标准指导价格，可以依据标定地价编制地价指数，修正基准地价等。基准地价和标定地价是我国地价体系的核心。因此，本题说法正确。 问题:4. 宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。答案:B[解析] 熟悉 [真题解析] 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。宗地甲25年期的价格=650×[1-1÷(1+8%)25]≈555(元/平方米)；宗地乙30年期的价格=700×[1-1÷(1+8%)30]≈630(元/平方米)。所以宗地甲的单位面积地价低于宗地乙。因此，本题说法不正确。 问题:5. 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。答案:B[解析] 掌握 [真题解析] 本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。土地价格是土地权利和收益的购买价格，购买土地，获得某项土地权利，就可获得某种程度的土地收益，因而也就必须为获得这项权利支付代价。所以，地下空间并不是按照构筑物进行估价的。因此，本题说法不正确。 问题:6. 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。答案:B[解析] 熟悉 [真题解析] 本题考察重点是对“我国现行地价体系”的熟悉。地产估价是交易双方正常交易的基础。宗地地价评估，应该评估出正常市场中一般经济技术及管理水平下的正常价格，给土地交易者提供交易决策的依据。因此，本题说法不正确。 问题:7. 土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。答案:B[解析] 熟悉 [真题解析] 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。评估价格是指由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税价格等。所以，土地评估价格的高低与土地估价人员的水平并没有很大的直接关系。因此，本题说法不正确。 问题:8. 在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。答案:A[解析] 熟悉 [真题解析] 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。楼面地价是土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价。楼面地价=宗地总价格÷宗地总建筑面积，容积率是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比，由容积率=建筑面积÷土地面积，可得楼面地价=土地单价÷容积率。因此，本题说法正确。 问题:9. 某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。答案:B[解析] 熟悉 [真题解析] 本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。土地他项权利是指 土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利，如地上权、地役权、空间利用权价格等。他项权利是相对于主权利而存在的，必然会随主权利的变更而发生改变，同时也会对主