[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟31.docx

[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟31 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟31 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟31 土地估价案例与报告模拟31一、案例分析题问题:1. 某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下： (1)A宗地面积为2000m2，规划用途为住宅用地，最大容积率为4.0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。  (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为2年，建筑费为600万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。  (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%；税金为房地产总价的6%；银行年贷款利率为11%，土地还原利率为8%。  (4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为：  实例B：2370元/m2；  实例C：2730元/m2；  实例D：2500元/m2。  A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产。 影响因素修正指数表 比较因素 A宗地 比较实例B 比较实例C 比较实例D 交易时间 100 -1 -5 -4 交易情况 100 0 -1 +1 区域因素 100 -2 +2 - 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 -3 0 -1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。 答案:先用市场比较法计算不动产总价，再用剩余法评估土地价格。 第一步：采用市场比较法确定不动产总价  (1)分别计算三个案例的试算价格：   (2)采用算术平均求取不动产总价：  单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)元/m2/3=2554.19元/m2  不动产总价=2554.19元/m2×2000m2×4=2043.352万元  第二步：计算建筑成本费用及利润  (1)建筑费=600万元  (2)专业费=600万元×6%=36万元  (3)不可预见费：600万元×4%=24万元  (4)利息=(600+36+24)×[(1+11%)1-1]+地价×[(1+11%)2-1]=72.6+0.2321×地价  或：利息=(600+36+24)×50%×[(1+11%)1.5-1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5-1]+地价×[(1+11%)2-1]=73.6+0.2321×地价  (5)税金=2043.352万元×6%=122.60万元  (6)开发利润=2043.352万元×15%=306.50万元  第三步：计算土地价格  地价=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-税金-利润=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321×地价-122.60-306.50  1.2321地价=881.65万元  地价=715.57万元  单位地价=715.57万元/2000m2=3577.85元/m2 ××公司于2004年6月20日以出让方式取得一宗国有土地，土地面积25亩，土地用途为工业用地，出让年期50年，该公司与当地土地管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》，出让金分三期缴纳，即2004年6月20日、2005年6月20日、2006年6月20日分别缴纳50万元。取得土地使用权后，该公司对该宗工业用地进行了开发，共建造厂房、办公楼等7000m2，并于2005年4月20日正式投入生产。该宗地位于××开发区，东侧紧临道路，随着该区域的日益繁华，2009年6月20日，该公司经市场考察，在宗地的西北角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房，建筑面积500m2，框架结构，开办了一个娱乐厅，年净收益30万元。2010年2月20日，当地土地执法部门对该公司进行了查处，并报经当地人民政府，作出如下处罚决定：罚款15万元，并委托评估机构进行评估，以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价。已知：该区域类似娱乐场所的年客观净收益28万元；商业用地规划容积率2.0；宗地所处区域的开发程度为通路、通电、通信、通上水、下水、通热“六通”。2.