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[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟33 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟33 PAGE1 / NUMPAGES1 [土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价案例与报告模拟33 土地估价案例与报告模拟33一、案例分析题某国有企业A获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。 请根据以下情况回答问题： 1. 企业A为完善土地产权，于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证，试问应按何程序办理?在办理土地登记手续时，企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记，试问是否合理，并简述理由。答案:应按以下程序办理土地登记手续： (1)土地登记申请；  (2)地籍调查；  (3)权属审核；  (4)注册登记；  (5)核发证书。  如果企业A按综合用途申请登记，那么就不合理，主要理由如下：  (1)根据土地分类的要求，没有综合用途，应分用途申请登记；  (2)由于住宅部分已分配给职工，产权归职工所有，企业办理登记时，对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。 2. 该企业一职工李某分配到六层一套3室1厅单元住房，建筑面积为88m2，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日马某将其住房上市出售给马某，对所涉及土地应办理哪些手续?如果马某申请对该土地进行登记，应如何确定有关登记的主要内容?答案:(1)对所涉及土地应办理如下手续： ①依法办理土地登记手续；  ②应依法交纳土地出让金。  (2)对该土地进行登记时，有关登记的主要内容应为：  ①土地权利主体，土地使用者为张某；  ②土地权利客体。  a．土地面积。  总土地面积为：13200/2.4=5500(m2)；  按建筑面积分摊应为(88/13200)×5500=36.67(m2)。  b．土地用途：住宅。  ③土地权利来源  a．权属性质：国有出让。  b．土地使用年限：法定最高年限为70年。 3. 企业A为融资需要，于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行B进行抵押贷款，并委托土地估价机构C对所涉及的土地进行价格评估。试问： (1)土地估价机构C接受委托后，应首先明确哪些基本事项?  (2)为做好土地估价工作，该土地估价机构准备制订估价作业计划，试问该计划应包括哪些主要内容?  (3)现场踏勘时，应主要勘察哪些内容?  (4)进行估价时，如何界定地价内涵，可选择怎样的估价原则和方法，并如何确定最终价格? 答案:土地抵押贷款评估 (1)土地估价机构接受委托后，应首先明确以下事项：  ①评估目的；  ②评估基准日；  ③评估对象(包括位置、面积、权利状况等)；  ④其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)。  (2)估价作业计划应包括：  ①人员安排；  ②时间安排；  ③主要工作内容；  ④工作程序；  ⑤需要注意的其他事项。  (3)应现场勘察以下内容：  ①估价对象的基本情况，包括位置、用途、地号、面积等是否与登记文件一致，是否存在权利纠纷等。  ②地上建筑物的情况，包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等内容。  ③周边区域条件和个别条件，包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素，以及宗地形状、临街条件、深度，至商业服务中心、火车站、机场等主要交通设施的距离，至主要生活设施的距离等。  (4)界定地价内涵。  ①用途。根据土地用途分类，商务办公楼应设定为商业用途。  ②土地使用年限。按法定最高年限为40年。  ③土地开发程度。应按宗地外的土地开发程度予以设定。  ④估价期日。2009年12月31日。  ⑤土地权利。法定年期的出让土地使用权价格。  (5)选择合适的估价原则和方法。  ①可根据估价对象的特性和地价内涵，选择以下估价原则：最有效使用原则；预期收益原则；替代原则；贡献原则等。  ②可选择以下方法：市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法