西安文艺路(何家村)项目整体策划方案.ppt

营销推广 推广总思路： 以升值潜力为核心卖点来组织营销，具体表现为： 1.早期在树立项目商业形象：最具升值潜力的公寓，并且实现价格拉动。 2.开盘期以高性价比突显项目的升值潜力； 3.强销期以产品硬件配置支持项目升值潜力； 4.尾盘期以项目口碑带动经典户型产品保证项目升值潜力。 营销目标： 销售目标： 项目开盘后18个月的时间，完成项目整体95%的销售任务。 在项目整体完成50%时。可进入商业前期。 营销总纲图： 主体封顶 售楼部样板房完成并开放现场围墙包装，大型喷绘到位 认购宣传物料准备 接待中心包装 这一阶段基本结束，楼盘主体封顶；销售时机已经成熟，这一阶段投资客将成为我们的主要攻向 开盘系列活动开展 项目品质生活情景展示 及时穿插导，这一阶段是强销期的延续，保持强销阶段的媒体余温，软文、小广告配合销售 宣传广告主推形象和品牌诉求 前期认购及意向客户维护 开盘活动、解筹、价格、销售策略等方案确定并筹备 报纸广告软文与硬性广告准备 工地现场包装、售楼处包装 认筹人数达到200个时可进入开盘阶段 消化认筹，解筹量力争达到80% 投资前景的卖点强调 配合销售开展系列的大量的媒体宣传 销售策略调整 随时根据销售状况进行价格调整 有针对性的宣传产品品质及配套服务 公寓销售达到70%可适时导入推广商铺 认购前销售人员确定与培训宣传资料与物料等的准备 物业管理方案确定、广告设计制作 利用业主口碑及销售过程中的价格变化等问题，展开软文攻势 销售策略调整、价格调整 现场管理、销售人员培训 配合销售开展系列媒体宣传 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2月 3月 4月 12月 1月 2月 3月 认筹阶段 开盘 尾盘阶段 10年 09年 强销阶段2 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 持续销售 准备 阶段 强销阶段1 项目收入预测 销售计划表 销售阶段 开盘前(2009年4月前) 强销期(2009年4—11月) 延续期(2009年12——2010年6月) 清盘期(2010年06-09月) 完成销售率 20% 65% 90% 95% 销售收入预测表 序号 类型 建筑规模 （m2） 均价售价 （元/m2） 总收收 （万元） 1 3号公寓 6.7万 5200 34800 2 2号住宅 本表销售价格已起价为基础未加提价部分 建筑规模未加商业部分 整体推广架构： 整体推广架构 营造社会 影响力 实现实效营销 运用大众媒体 阶段性活动营销 户外喷绘 报刊广告 网络媒体 开盘活动 封顶仪式 竣工庆典 业主联谊 在销售过程中，不同的 阶段组织不同形式的路演 宣传，咨询活动 专业的策划团队 资深置业顾问 领先的管理模式 其他小型媒体（楼宇小电视/电梯间小广告） （第七届走进陕北巡回展） 样板间建议： 期房阶段，针对购买群体，让其在前期直观的感受到项目氛围和户型魅力，将对项目销售开展至关重要， 样板间位置建议与现场销售中心一起搭建。不同主题分别突出商务感，居家感，时尚感。 营销目标 ： 截至2009年年底，销售额不低于22500万元，力争突破2.3亿元 截至2010年8月底，累计销售额达到3.4亿元 小区达到交房条件，努力清除尾盘 根据贵司提供的开发策略、工程进度、手续进度、回款要求等条件，我司重点对本项目内部认筹期营销节奏设定如下： 二. 营销节奏 ： 可以看出，本年度内，我们实际是根据售楼部开放、预售证到位、房展会等重大节点，安排了两轮认筹和两轮解筹，具体说明如下： 咨询排号期 3号楼选房 2号楼排号期 2号楼选房 08.8. 09.4 09.1. 09.4. 营销条件2008.8月临时接待处开放，正式接受咨询排号 排号方式交纳5000元排号费获得一个选房顺序号，作为正式选房的依据排号费随时可退 价格说辞 不公布价格，不给客户确定房源，强调正式选房时均价不会低于4818元/㎡，且在选房中会随着房源的减少不断上调价格；同时强调排号越靠前价格越低 销售时间的说辞 预计在2009.3月中旬正式选房 二. 营销节奏 ： 1. 3号楼咨询排号期：08.08.01—08.12.30 二. 营销节奏 ： 1. 3号搂咨询排号期：08.08.01—08.12.30 优惠方式——时间优惠＋付款方式优惠 排号优惠方式 交纳排号费越早，优惠幅度越大时间优惠最大优惠点位从2％开始，每两天递减0.1% 例８月1日、2日排号者，优惠2％ 8月3日、4日排号者，优惠1.9% 8月5日、6日排号者，优惠1.8％ …………依此类推付款方式优惠 一次性2％，按揭1％。可与时间优惠同时享受 二. 营销节奏 ：