土地估价案例与报告任意集试卷（土地估价案例与报告）_4.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 土地估价案例与报告任意集试卷（土地估价案例与报告） 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象，基本情况见表2。 表2 3宗比较对象 基本情况待估宗地实例A实例B实例C 交易时间 交易情况 交易方式 土地用途 成交地价/(元/m2) 付款方式 总用地面积/m2 容积率 土地使用年限/年2007年12月 正常 转让 商业 待评估 一次性支付 2504.1 3.6 352007年4月 正常 挂牌出让 商业 3445 一次性支付 5035.8 2.9 402006年9月 正常 挂牌出让 商业 3510 一次性支付 3302.9 3.7 402007年10月 正常 转让 商业 3880 一次性支付 2003.6 4.3 40 　 2．建立价格可比基础(略) 　 3．因素条件说明　 整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见表30 表3 待估宗地与比较实例的因素条件比较 比较因素待估宗地实例A实例B实例C 交易时间 交易方式 成交地价 商业繁华程度 交通条件 总用地面积/m2 宗地形状 临街宽度/m 临街深度/m2007年12月 转让 待评估 有一级商服中心 混合型主干道为主 有5条公交线路 2504.1，适中 规则 58 432007年4月 挂牌出让 3445 有一级商服中心 生活型主干道为主 有3条公交线路 5035.8，较适中 规则 70 922006年9月 挂牌出让 3510 有一级商服中心 生活型主干道为主 有3条公交线路 3302.9，适中 规则 65 512007年10月 转让 3880 有一级商服中心 混合型主干道为主 有4条公交线路 2003.6，适中 规则 40 50 　 4．编制比较因素条件指数表　 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素方面的差别，确定各比较因素条件指数如表4。 表4 各比较因素条件指数 比较因素待估宗地实例A实例B实例C 交易时间 交易方式 商业繁华程度 交通条件 总用地面积/m2 宗地形状 临街状况 临街宽度/m 临街深度/m108 100 100 100 100 100 100 100 100104 100 100 96 98 100 100 104 96100 100 100 96 100 100 100 102 98107 100 100 99 100 100 100 92 98 5.计算比准价格 将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入计算公式，则比准地价A=3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)=3808.71(元/m2) 比准地价B=3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)=3950.33(元/m2) 比准地价C=3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)=4387.56(元/m2) 通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为 (3808.71+3950.33+4387.56)/3=4048.87(元/m2) 请根据以上情况，回答下列问题 在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么 2、下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的3宗土地作为比较对象，基本情况见表2。 表2 3宗比较对象 基本情况待估宗地实例A实例B实例C 交易时间 交易情况 交易方式 土地用途 成交地价/(元/m2) 付款方式 总用地面积/m2 容积率 土地使用年限/年2007年12月 正常 转让 商业 待评估 一次性支付 2504.1 3.6 352007年4月 正常 挂牌出让 商业 3445 一次性支付 5035.8 2.9 402006年9月 正常 挂牌出让 商业 3510 一次性支付 3302.9 3.7 402007年10月 正常 转让 商业 3880 一次性支付