北京百荣世贸商城招商策划书.doc

精美文档 . X百荣世贸商城 招商筹划方案 第一局部：招商策略 第二局部：招商进度中的比例分配 第三局部：招商付款方法 第四局部：经济分析 第五局部 招商费用预算 第六局部：各楼层商品结构定位 第七局部：招商打算工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八局部：广告宣传策略 第九局部：开业庆典 第一局部：招商策略 招商策略：立足X、面向全国、走向国际 以X为重点，在确保X地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20％的招商力量，对外地〔包含外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等〕运用 、 、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证X地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地〔及国际〕招商力度。 第二局部：招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例方案为：X地区招商占60％左右；外地招商占20％左右；国际招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。 其中：X地区招商所占比例不得超出整体的60％；外地招商、国际招商的比例可依据实际情况扩大，扩大局部可占用本地招商份额；依据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留局部的比例〔例如10％〕。这样后期可通过保存精品商铺推出、拍卖等方法提高价位水平，在工程只有同期推出的情况下，通过预留局部享受到商铺升值的局部利益。 第三局部：招商付款方法 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方法： 1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年 租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。 2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。 首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的时机。 3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的时机。 二、租金交纳及优惠政策2〔备选方案〕： 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起〔含第6年后半年〕租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的时机。 3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的时机。 三、分析〔以均价8.5元计算〕： 第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646亿元； 第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823亿元； 五年的贷款利息：17.91260亿元*0.07＝1.253882亿元； 五年租金9折损失租金：17.91260*0.1＝1.79126亿元； 租五送6个月损失：1.880823－1.253882＝0.626941亿元； 租五送一年的损失：3.761646－1.253882＝2.507764亿元； ‘租五送一’比‘租五打9折’多损失： 0.716504亿元； ‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失： 1.164319亿元； 从上面的分析来看，一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折只多损失7千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。 注：以上方法并不是机械地推出，可视市场反响情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。 四、租金交纳方法及提供优惠政策的理由： 考虑到工程的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的本钱回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司开展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺少实力小商户挡在门外的作用〔及抬高门槛〕，到达自然淘汰的目的。同时，依据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 其它，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方法。此方法到达的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据表达。 第四局部：经济分析 一、交纳〔三年〕租金经