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银行信贷：房屋抵押的 6 大误区 4 大问题 《中华人民共和国担保法》 第三十三条规定： “本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列 财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人 有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受 偿。” “前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担 保的财产为抵押物。” 第三十四条规定： “下列财产可以抵押： （一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着 物； （四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩 等荒地的土地使用权； （六）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 ” 房屋无疑是人们最重要的资产，根据上述法律规定，房屋是可以用来抵押 贷款的。但是，由于人们对房屋抵押贷款的认识存在许多的误区，导致房 屋抵押不能，给生产和生活带来许多的不便。那么房屋抵押贷款存在哪些 误区呢？ 主要包括以下几个： 1 只要有房产就可以抵押贷款。 这个说法是错误的，因为银行房屋抵押贷款的目的就是减少贷款中的风险， 如果用来作抵押的房屋存在瑕疵，银行收回贷款的风险就会加大。 因此，用作抵押的房产必须符合以下几个条件： （1 ）用作抵押的房产原来不存在抵押关系； （2 ）产权人或共有权人（含配偶）明示同意； （3 ）抵押人能提供按合同还款的资质和实力证明（如工资收入、固定资 产等，如果是企业，还需要提供公司一年的相关经营情况）。 具体条件包括： （1 ）房屋的年限在 20 年之内； （2 ）房屋的面积要大于 50 平米； （3 ）房屋要有较强的变现能力 ; （4 ）房屋抵押贷款额度是房屋评估值的 70%; （5 ）新房贷款的贷款期限最长不超过 30 年，二手房不超过 20 年； （6 ）贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行 ; （7 ）一般为“房龄 + 借款人年龄”男性不超过 65 岁，女性不超过 60 岁 等等。 下列房产不能作为抵押房产： （1 ）小产权房； （2 ）房龄太久、面积过小的二手房； （3 ）公益用途房屋； （4 ）未结清贷款的房子； （5 ）拆迁范围的房屋； （6 ）部分公房。 （7 ）文物保护建筑； （8 ）违章建筑； （9 ）权属有争议的房屋； （10 ）未满五年的经济适用房。另外，享有国家优惠政策购买获得的房 屋不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例 为限。 2 没有房产就不能申请房屋抵押贷款。 这个说法是错误的，因为自己没有房产可以申请第三方抵押贷款。所谓第 三方抵押，就是贷款申请人在申请贷款时，征得第三方的同意，并由第三 方出具同意抵押承诺书，将第三方名下的房产用于抵押，为自己的贷款进 行担保。 第三方抵押贷款必须符合以下几个条件： （1 ）担保人需要是有完全民事行为能力的自然人， 年龄介于 16 到 65 周岁。 （2 ）担保人需要提供有效身份证明，例如身份证或者户口本。若担保人已 婚，需提供结婚证，未婚也需要提供未婚证明。 （3 ）担保人如实提供个人征信报告，证明自己有无负债，是否有着良好的 信用记录。 （4 ）担保人有稳定的经济收入，并且自愿为借款人提供担保，在借款人无 力还款时，帮其还本付息。 3 房屋抵押后就无家可归了。 这个说法是错误的，因为只要在房屋拍卖前，借款人将所欠月供及利息还 清，基本上你便不会无家可归。借款人将房屋进行抵押，使用权仍归借款 人，而且当贷款全部还清后，抵押解除，房屋仍然归抵押人。当然，在抵 押期间，如果