合生创展集团公司房地产新项目开发商业模式培训讲学.docx

合生创展集团公司 新项目开发 商业模式规定 集团营销管理中心二OO六年六月 目录 TOC \o "1-5" \h \z \o "Current Document" 第一章总则 3 第二章盈利模式 4 \o "Current Document" 第三章经营模式 5 \o "Current Document" 第一节 实现可售面积最大化、不可售面积最小化 5 第二节 实现工期最短，最短时间内开售 6 \o "Current Document" 第三节实现产品销售时间最短，资金回笼时间最短 7 \o "Current Document" 第四节实现成本费用最小化 8 \o "Current Document" 第五节 实现最高销售价格，实现产出最大化 13 \o "Current Document" 第四章 操作模式 15 \o "Current Document" 第五章附则 16 附件： 一、 节点及时间定额表 ． 附件一 新项目开发模式（以十二层无地下室排期） （节点图及网络图） ． 附件二 合生集团新项目开发标准模式（二十四层一层地下室） ． 附件三 合生集团新项目开发标准模式（三十二层二层地下室） ． 附件四 合生集团新项目开发标准模式（别墅） 二、 盈利模式表 附件五 盈利模式汇总图示 附件六 盈利方案一 附件七 盈利方案二 附件八 盈利方案汇总表 附件九 动态定价模式 第一章 总则 第二条 本商业模式是对项目运作环节的通盘考虑，从配合现金流、资金运作的角度，如何把 项目的投入产出比做到最大；在尽早实现投入资本金的回收后，如何把项目利润做到 最佳；如何把前期投入和投资回报收回来，在最短的时间内实现资金的平衡。 第三条 本商业模式的目的是在项目一期 开售时达到公司前期自身投入资金 （不包括银行贷款） 的全部回收用于其他新项目开发 ，实现资金平衡；开售后整个项目在经营期内实现最 佳的利润率、利润额等经营指标。 第四条 为了实现商业模式的目的，这就从可售货量、时间、成本、利润方面提出了要求，要 求达到可售面积最大化、工程时间及销售时间最短、成本最小化、售价最高等，这就 是本商业模式章节中各要点要达到的目的。 第五条 商业模式主要是从时间及效果方面来进行对项目的控制，而基准价则是从成本方面对 项目进行控制。 第六条 本商业模式包括 盈利模式、经营模式、操作模式和工作节点 四个部分的内容。 第七条 盈利模式：从资金运作的角度，从做生意的角度提出对“钱”的要求，通过这个模式 去明确公司对每个项目的投资与运作的要求，包括现金的时间节点与具体数目流向， 核心是“投资的要求”。 第八条 经营模式：从每个项目来说，为了完成公司对项目盈利的时间与金额要求，对应该做 什么样的产品进行规划，对应该如何开发进行设计，主要内容是围绕着产品的内部环 境和基础工作，核心是“定位的问题”。 第九条 操作模式：为完成上述的开发，从操作环节上如何规划各项工作的先后顺序以及重要 工作事项要注意的风险或操作要点， 核心是“时间的问题”。 第十条 为了实现盈利模式、经营模式、操作模式的目标，最终形成一份支持实务操作的工作 节点控制清单、时间定额、基准价定额 ，对各业务部门的工作进度及效果进行动态控 制。 第^一条 本商业模式四部门内容之间的关系（图 1）： 盈利模式：核心是 投资的要求经营模式：核心是 定位的要点1、 启动资金平衡 的盈利要点2、 项目整盘利润 率的盈利要点指导实现可售面积 最大化、不可售面 积最小化实现工期最短， 最短时间内开售实现产品销售 时间最短，资金回 笼时间最短实现成本费用 最小化实现最高销售 价格，实现产岀最 大产出化决定 盈利模式：核心是 投资的要求 经营模式：核心是 定位的要点 1、 启动资金平衡 的盈利要点 2、 项目整盘利润 率的盈利要点 指导 实现可售面积 最大化、不可售面 积最小化 实现工期最短， 最短时间内开售 实现产品销售 时间最短，资金回 笼时间最短 实现成本费用 最小化 实现最高销售 价格，实现产岀最 大产出化 决定 操作模式：核心是 时间的要点 1、 关键路线图 2、 交叉的工作事 项要点 3、 项目前提条件的要点 支持 1. 2. 3. 工作节点 控制清单 时间定额 基准价定 额 第二章 投入产出盈利模式 第十二条 盈利模式的核心是投资的要求，要从公司以往仅仅关注一个项目最终回收的静态的成 本利润，转变为同时考虑三个方面的投资要求： 第一个要求是关注一个项目的投入资金的多少以及时间。 第二个要求是关注一个项目的利润率水平。 第三个要求是关注一个项目在成本费用变化与市场变化下的利润率水平。 第十三条 项目投入主要分布在首期地价、前期开发费用、设计费和达到预售进