合富辉煌XXXX年5月长沙汇一东业项目思路沟通报告.pptx

汇一东业项目思路沟通报告二零一二年五月二零一一年七月前 言很荣幸为贵司服务！ 随着星沙经济发展的提速，星沙房地产市场也迎来一片欣欣向荣的景象。城市每发展到一个不同的阶段，总会出现更高层级的产品。既是城市衍生了高等级的建筑，也是建筑使得城市有了更大的变化，两者相互依存。 城市综合体，这个最高等级的建筑形态，已经在星沙初露端倪。我们尊敬的发展商计划打造星沙最具影响力的城市综合体。我们相信发展商一定能够实现宏伟的目标，并且，有了我们的协助，相信发展商能实现得更为轻松！报告提纲 PART 1： 城市综合体的开发意义 PART 2： 项目本体属性分析 PART 3： 各物业市场机会研判 PART 4： 项目整体定位 PART 5： 项目物业发展建议报告提纲 PART 1： 城市综合体的开发意义 PART 2： 项目本体属性分析 PART 3： 各物业市场机会研判 PART 4： 项目整体定位 PART 5： 项目物业发展建议城市综合体是什么？由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群建筑综合体功能混合体建筑综合体的出现能够为城市或社区带来更多的人流、提供更多的服务以及创造更多的就业机会等等在政府或市场的推动下，越来越多的建筑综合体项目出现在国内外的城市中。单一功能物业由两种不同功能的建筑组成的单体建筑或建筑群由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群功能单一的单体建筑或建筑群物业特征价值比较单一功能物业功能单一使用者单一建筑综合体相对于单一功能物业和功能混合体：物业功能众多，能为周边区域提供服务，吸引更广泛的使用者各物业功能之间相互补充，有效降低各种活动的时间和交通成本物业在一天中的使用时间更长，能充分利用土地的价值功能混合体功能相对复合使用者来源范围较窄建筑综合体功能多元化使用者来源更广泛城市综合体开发理念多种不同的功能空间进行有机组合，空间依存，价值互补通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。城市综合体中可能包括的物业功能城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益巨大的社会效应城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响巨大的增值潜力各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用综合体意象标志的中心的多功能的高价值的……城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种 核心功能型：在项目的整体定位、物业规模比例、物业经营状况、建筑布局设计等方面凸显以某种功能物业为核心、带动其他功能物业发展的组合模式 均衡发展型：各种功能物业相对均衡发展的模式物业组合类型案例核心功能型以写字楼为核心广州中信广场以酒店为核心上海商城以商业为核心深圳华润中心均衡发展型香港朗豪坊广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业三种物业类型的建筑面积比例约为7：2：1，写字楼物业占主体地位。在空间布局和建筑设计上突出写字楼的核心物业地位。高档公寓和购物广场为写字楼提供高端的配套，进一步提升写字楼的形象和价值，同时也充分利用写字楼带来的高端商务客源。物业类型建筑面积具体情况中信商业大厦约20万m280层高的中信商业大厦是甲级智慧型商厦，是广州的顶级写字楼中信公寓约5.8万m2由两幢38层的大楼组成中天购物广场约3.2万m2位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米，以经营世界品牌精品和流行、时尚的品牌为主上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展项目占地约1.7万m2，建筑面积约18.5万m2 ，定位为上海顶级国际化综合体五星级酒店是项目的核心物业，通过引入国际品牌管理公司打造成当地酒店行业的强势品牌物业类型面积比例具体情况五星级酒店45％五星级的波特曼酒店是上海最高档的酒店，内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享豪华公寓30％位于两栋辅楼的服务式公寓只租不卖办公大楼15％办公面积达3万多平方米，能迎合不同种类、不同规模公司的需要 商业体10％建筑面积25000平方米，上海最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅会议、娱乐、餐饮和零售等商业活动的引入有利于完善五星级酒店配套，共同成为区域的活力中心华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象项目占地约8万m2，建筑面积约55万m2，是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能为一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群万象城拥有一流的国际管理运营团队，准