合富辉煌合肥金辉地产项目发展定位建议报告.pptx

项目开发立地条件容事达大道二环线中环线火车站一环线高刘路项目长江路西火车站习友路项目高铁站点徽州大道中环线贯穿合肥四大行政区、连接横纵各条交通干道，通过中环线可快速到达合肥火车站、汽车站及各大换乘站点；此外，中环沿线分布着五大房地产开发热点板块，是合肥环向交通的主干道。立地条件地块位于合肥重点发展区域，区位价值较高东临一环、西靠中环线，交通优势明显北侧为236亩污水处理厂东侧龙居山庄住宅小区西侧望龙学校南侧五十中分校本项目分A、B两地块，形状不规则立地条件 项目规模约22万平米，在合肥市属于中等规模个案； 项目单面临街，南北被金牛路分割，商业价值一般，且周边商业氛围欠缺，商业开发不易过早。立地条件基本为净地，开发条件尚可 地块内基本为净地，拆迁力度不大； 地块内部堆土较多，土地需平整，房地产开发条件尚可。A地块B地块立地条件道路建设基本齐备，公共交通设施缺乏 项目主要依靠高刘路连接对外交通动线； 项目西侧距离潜山北路约150米，潜山北路目前仅有3条公交线路，公共交通设施缺乏； 项目距离市区较近，物业潜在价值高。潜山北路高刘路生活配套较缺乏，污水处理厂、殡仪馆影响形象立地条件 项目周边生活配套设施比较缺乏，主要依靠附近成熟社区商业提供； 项目对面污水处理厂，附近有殡仪馆，对客户有一定的心理影响； 项目周边中档楼盘林立，打造高档形象尚有难度望塘污水处理厂一期望塘污水处理厂二期周边环境分析地块周边环境省司法学校望塘污水处理厂安徽大学垃圾厂中医学院合肥市殡仪馆49中省气象学校粮食三库长江路明星学校省商贸工程学校电子38所34中105医院体育中学省农机校省法院邮电学校项目地块周边学校、科研机构、机关单位较多，为项目提供了潜在的客源。同时蜀山区作为老城区，也是原驻居民（村民）较为集中的区域。且项目东临殡仪馆，北靠望塘污水处理厂，很大程度上影响到项目的形象，区域的小环境较差。潜山路地块周边楼盘翠竹园四栋房子合作化路金色池塘龙居山庄龙凤嘉园长江路家家景园百合公寓香樟雅苑颐和花园黄山路大溪地安高城市天地维也纳森林新华学府春天黄山花园项目地块位于潜山路北段，整体的房地产市场特征与长潜板块相似，板块内高档楼盘欠缺，以中档盘为主。区内凤凰城家家景园为主要的拆迁安置点，板块内受黄山路中高档楼盘的冲击较大，重点楼盘主要有绿城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盘。潜山路周边环境分析项目所处的市场环境蜀山区竞争楼盘极其密集，品牌高档楼盘较多，竞争激烈目前已消化货量较大，而07年下半年以来蜀山区版块市场供应量减少，其他区域有分流迹象竞 争购房者鉴别能力提高，对开发商、建筑产品等都较以前有较高程度的要求购房者对蜀山区认可度高，对潜北板块接受程度在逐渐提高本板块潜在客户分流到黄山路板块的中高档楼盘较多客 户蜀山区品牌开发商，品牌楼盘较多，购房者品牌意识逐渐增强，在对房产选择的决定性要素中，品牌的比重越来越高金辉品牌区域知名度较大，但刚进入合肥市场，尚未有认知，品牌建设需要规划和提升品 牌周边环境分析潜北版块各盘去化特征名称现售均价（元/M2)销售率余货特征龙凤嘉园380095%140-200M2部分复式、136M2以上户型四栋房子一期售罄，成交均价3400100%二期即将推出亲亲家园390095%150M2及以上复式龙居山庄380085%180套左右，复式及135M2以上颐和花园415090%135M2以上及复式庐阳佳苑390098%复式理想年代390099%150-250M2复式及147M2大户型新景花园380080%供暖,130M2以上户型家家景园三期售罄（最新均价3900）100%四期即将推出天一家园4200(余货价格)85%复式和120M2少量高刘路所在的潜北板块内楼盘所推货量余货多为复式及130平米以上大户型，各盘基本处于尾盘销售阶段；随着近期合肥整体楼市的升温，销售价格也均有不同额度的抬升，整体价格在3800-4000元/平米区间内，整个板块房价上涨速度相对缓慢。周边环境分析潜北版块各盘综合评定名称规模园林配套品质包装开发商实力现售均价(元/平米)龙凤嘉园3800四栋房子3400亲亲家园3900龙居山庄3800颐和花园4150庐阳佳苑3900理想年代3900新景花园3700家家景园3900天一家园4200高刘路项目——区域内基础建设较好，但短期内体现生活品质的配套尚不齐全；板块内中、大盘较多，但高档楼盘尚未出现，金辉高刘路项目可以在建筑、园林及项目包装上下工夫，做足形象和品牌，在区域内树立产品和形象的标杆，从而在价格上实现一个较大的突破。项目本体小结项目大环境极佳，有城市森林公园、植物园、董铺水库、蜀山森林公园等，天然环境营造良好居住氛围项目紧靠潜山路，合肥的中环线，距西一环步行仅5分钟，交通重要程度和板块价值日益提升项目周边中档品