物业设备管理概述.pptx

第九章???物业设备管理;一. 物业设备的涵义;二．物业设备的构成;3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 ;（二）?? 燃气系统;（三）?? 空调、通风系统; （四）?? 电气工程设备系统;按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。 （2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 ?4．防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护。 ;第二节 物业设备的管理;一、物业设备管理的作用;二、物业设备管理的内容; 3. 规章制度建设 三类： 生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等） 责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等） 4．教育培训（对内、对业主住用户） ;（二）物业设备的运行管理 特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1．设备运行的劳动组织 任务：合理分工与协作，配置人力； 合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求） 具体工作内容： （1）定员（定工作岗位人数） 方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 （2） 分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组 （3）轮班组织 基本形式：单班制、多班制 ;2．设备运行的管理制度 内容：设备的安全操作规程； 设备的巡视工作制度； 岗位责任制度； 值班与交班制度； 记录与报表制度； 报告制度和服务规范等。 ;（三）物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作： 1．维修操作人员安全作业的培训与教育 培训内容：安全作业训练 安全意识教育 安全作业管理 2．业主和使用人的安全教育和宣传 3．建立设备的安全管理措施 包括：对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度 4、建立安全责任制度 ;（四）物业设备的维修管理 1．日常保养 内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2．定期检查 包括日常检查与定期检查 3．计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段： （1）初期磨损阶段 磨损速度快，持续时间短 （2）正常磨损阶段 （3）剧烈磨损阶段 ;设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为（1）初期故障期 必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。 （2）偶发事故期 此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。 （3）磨损故障期 须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。 ;计划修理的定额标准大致有： （1）修理周期及其结构 修