物业资产管理和边际效益提升103p.pptx

物业资产管理和边际效益提升－－群雄逐鹿，智者为王成就物业事业的王者之道韩信？！萧何！物业管理经营的概念把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达到资本的最大限度增值。宏观经营中观范围经营物业管理经营的微观范围 物业管理经营的市场细分资本类经营多元化经营专业性经营物业管理经营的原则1．追求利润最大化2．遵守游戏规则法律法规市场规律行规行约企业的自我约束3．尊重业主权益4．主业是经营之本5．行业发展责任6．维护社会整体利益常规物业管理居住物业商务物业商业物业工业物业特殊用途物业前期物业管理全委物业管理（后期管理）物业管理常规经营的意义常规经营是物业管理经营之本常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道常规经营带来了庞大的可供获利的资源综合物业：深圳佳宁娜友谊广场公众设施：香港科学馆物流型商业：汉正街第一大道前期物业管理的实施发展商需支付的费用1．前期物业管理开办费用2．物业接管验收费3．物业质量保证金4．专项维修资金与房地产之间的关系1．提前介入物业管理2．严把验收关 3．分清发展商的承诺责任前期管理的相关费用1．前期管理费2．人员招聘与培训等费用3．土建、设备整改费用4．业主交验物业期费用(1)二次清洁费 (2) 业主交验物业仪式费 (3)其他费 5．管理用房装修费6．标识牌制作费7．开办费用全委物业管理－－常规物业服务的理财之术前期物业服务合同(示范文本)建设部于2004年9月颁发第一章物业基本情况第二章 服务内容与质量第三章 服务费用 第四章 物业的经营与管理第五章 物业的承接验收第六章 物业的使用与维护第七章 专项维修资金第八章 违约责任第九章 其他事项附件一：物业构成明细 附件二：物业共用部位明细附件三：物业共用设施设备明细附件四：前期物业管理服务质量标准链接—第九条——《物业服务收费管理办法》业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。全权委托物业管理的经营收入【1】公共服务费收入【2】专项服务费收入【3】停车场经营收入【4】特约服务及多种经营费用收入【5】其他杂项收入(1)各种押金 (2)滞纳金 (3)违约金 总经理综合管理部综合管理部管理处管理处管理处直线职能制企业架构 管理处成本开支——《物业服务收费管理办法》第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十八条——《物业服务收费管理办法》利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。中华人民共和国物权法2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过自2007年10月1日起施行 第六章 业主的建筑物区分所有权专有部分享有专有权对共同使用部分享有共有权相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。业主行使权利的团体组织形式是业主大会和业主委员会物业管理机构是业主团体委聘的管理机构，按照业主团体的意志进行管理活动。 共有部分第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的