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一套房两份销售合同 应适用哪种方法解决争议 丁某与一家房地产开发有限公司于2000年7月1日签订《商品房预售合 同》（下称第一份合同），合同约定，申请人购买被申请人的商品房一套 ，总价款为55万元。双方还就付款时间及房屋质量、违约责任等作了约定 。另外，在此合同中，双方约定， “本合同在履行中发生争议，由双方协 商解决，协商不成，双方同意由仲裁委员会仲裁”。合同签订后，丁某依 约交付了全部房款，但房地产公司未依约按时交付房屋。2002年8月1日双 方就同一商品房签订了《商品房销售合同》，（下称第二份合同），该合 同将房款总价约定为50万元，并约定， “本合同签订之日起，双方签订的 商品房预售合同解除，双方互不追究对方的违约责任，放弃向对方请求赔 偿的权利”，并同时约定， “由房地产公司将多收丁某的5万元钱在两个 月内退回，款项退回本合同生效”。此外，双方约定 “本合同在履行中发 生争议，由双方协商解决，协商不成双方可向人民法院起诉”。第二份合 同签订后，房地产公司仅退还丁某房款1万元。2002年11月1日，丁某依据 与被申请人签订的第一合同中的仲裁条款，向仲裁委员会提请仲裁，要求 被申请人某房地产公司履行交付房屋的义务，并承担逾期交房的违约责任 。被申请人在答辩期间提出管辖异议，依据是其与申请人丁某签订的第二 份合同中，约定了诉讼作为解决争议的方法，是对第一份合同中的仲裁条 款的变更，双方的争议应通过诉讼解决。 如何处理被申请人的管辖异议，申请人与被申请人的纠纷应适用哪一 种解决争议的方法，有两种意见。一种意见认为，申请人与被申请人签订 的两份合同中，第一份合同约定了仲裁条款，第二份合同约定了诉讼条款 。第二份合同虽未达到生效条件，但合同已成立，依据《中华人民共和国 合同法》第57条的规定 “合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独 立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，双方约定的诉讼条款应当是 有效的，且第二份合同在后，应当视为双方对解决争议的方法作了重新约 定，放弃了在第一份合同中的仲裁意思表示，而重新约定了诉讼作为解决 争议的方法，本案应由人民法院管辖。因此，应当支持被申请人的管辖异 议，驳回申请人的仲裁申请。 第二种意见认为，双方当事人之间的两份合同是有联系的，但又是相 互独立的。尽管两个合同的标的是同一商品房，但两份合同的目的不同， 双方的权利义务不同。第一份合同的目的很明显，一个卖房，一个买房。 第二份合同却是双方当事人对自己合同权利义务的一种处分，实质上是被 申请人以少收5万元房款作为承担其违约责任的一种变通方式。从第二份 合同的履行情况看，被申请人在两个月内仅退1万元房款，导致合同未达 到生效条件。依据《中华人民共和国合同法》的规定，除了约定的诉讼条 款生效外，其他条款皆不生效。也就是说，由于第二份合同不生效，双方 之间的第一份合同并未解除。双方在第二份合同中约定的诉讼方法，仅仅 是双方当事人约定的解决合同争议的方法：即关于第二份合同发生的争议 ，应当向人民法院起诉。关于第一份合同的争议，应当依据合同中的仲裁 条款，提请仲裁。不能当然地认为在第二份合同关于诉讼的约定，是对仲 裁条款的变更。因此，申请人依据双方的第一份合同要求被申请人履行该 合同中的合同义务且承担违约责任，向仲裁委员会提请仲裁，仲裁委员会 依法可以受案。被申请人的管辖异议应予以驳回。如果本案申请人的仲裁 请求是要求确认第二份合同的效力，要求被申请人继续履行退款的义务， 那么根据双方约定的诉讼条款，仲裁委不能受案，当事人应向法院起诉。 笔者同意第二种意见。