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告别开发羁绊,迎接独立成长
物业管理行业专题研究 |2021.10.17
中信证券研究部 核心观点
我们认为物业管理不仅已经完全独立,且其和开发行业之间的交付纽带、品牌
纽带、保修运维纽带、智慧运用纽带、人才纽带、外拓协同纽带、服务订单纽
带和股权纽带,都正在随着时间而不断变松变弱。
▍物业管理公司脱胎于开发,又独立于开发。物业管理行业独立的原因,是增量
开发相对存量项目越来越少,以存量服务换增量开发品牌溢价的路越走越窄,更
是政府鼓励优质优价,物业管理日益融入基层治理。上市浪潮加速了行业的独立,
陈聪
基础设施和现代服 但上市不是行业实现独立运行的主因。
务产业首席分析师 ▍物业管理公司独立运营,核心是厘清物业管理人管家角色,区分小区运维成本
S1010510120047 和物业管理公司成本。小区运维支出会随着楼龄延长而不断增加,但物业管理
公司单盘成本,长期而言不应随着楼龄延长而大幅增加。随着政策变化,消费者
意识觉醒,法律法规逐渐健全,开发企业保修、业主维修资金、全体业主共享公
区收益和政府补贴,将成为小区运维开支的主体。物业管理公司独立运营,就伴
随其管家角色确立,和长期单盘盈利模型打通。
▍物管行业和开发行业之间的八条纽带,都在陆续变松甚至消失。交付纽带:随
张全国 着在管规模扩大,竣工面积相对在管面积比例越来越低,物管行业的竣工交付弹
房地产行业联席 性越来越弱,营收稳定性则越来越强。关联方的交付面积占比快速下降。品牌纽
首席分析师 带:企业通过品牌孵化和并购打造品牌矩阵,弥补开发品牌的单一属性,未来也
S1010517050001 和开发品牌的负面新闻逐渐脱钩。保修运维纽带:随着法律法规日益规范,开发
企业竞争更加激烈,履行保修义务和延保成为共识,保修运维不再依赖于物管和
开发之间特殊关系。智慧应用纽带:随着前期智能化基础设施建设成本不断下降,
以及物业智能化水平不断提升,开发智能化可能成为共识,不再有赖于物管和开
发之间特殊关系。人才纽带:我们认为,随着物业管理公司人才逐渐补强,地产
企业人才红利逐渐消耗,开发企业向物管公司输送人才的高峰已经过去了。外拓
协同纽带:利用当地优势成立合资平台,开发企业协同物业管理公司外拓,这并
李宗儒 不是第三方直拓快速增长的核心原因。且随着物管进一步深入开发体系无法覆盖
房地产分析师 的区域和业态,这种拓展协同也在减弱。服务订单纽带:非业主增值服务的业绩
S1010521070008 贡献度在减弱。股权纽带:部分产业股东在信用风险之下的减持和离场,至今为
止并未明显冲击并购估值。
▍风险提示:企业并购整合的风险;信用风险一旦扩散,可能存在交付风险。
▍告别开发羁绊,迎接独立成长。开发行业本身的规模下降、盈利能力下降和物
房地产行业 业管理公司并无关系。物业管理板块的调整虽然因地产信用风险而起,却可能带
评级 强于大市(维持) 来的投资者布局物业管理公司好的机会。我们推荐华润万象生活、金科服务、碧
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