无效的房屋租赁合同【详解】.docx

无效的房屋租赁合同【详解】 无效的房屋租赁合同【详解】怎么样的合同算是无效的房屋租赁合同?下面是整理的关于房屋租赁合同无效的的案例分析，欢送阅读参考!根底事实原告系某区某平房的产权人，产权证上登记的建筑面积为148 平方米。原告在未报审批的状况下自行翻建，将房屋改建成为二层楼房。2019年9月3日，原告与被告签订《定金协议》，商定双方于2019年9月6日前签订租赁合同，签订合同时原告带产权人的证件和房产权证正本。2019年9月5日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，商定原告将涉案建筑面积为490 平方米的二层房屋出租给被告，租赁期限自2019年11月3日起，至2019年11月2日止。租金每月35万元，被告应向原告支付35万元作为租赁保证金。甲乙双方在本租约有效期内，任何一方提出解约或违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付70万元的违约金。合同签订后。被告共向原告支付租金及保证金140万元。2019年1月31日，区城市管理监察大队在涉案房屋张贴限期撤除通知书。2019年4月5日，被告将房屋腾空后交复原告。诉辩看法原告于2019年4月24日诉至法院，称被告拖欠房屋屋租金，违背合同商定，要求解除租赁合同、被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金。被告称，原告签订合同时承诺出租的房屋系商业用房，但涉案房屋事实上是违章建筑，城管部门在租赁期间发出限期撤除的通知书，导致被告无法正常用法。被告提起反诉，要求确认合同无效、原告返还被告房屋租金及押金140 万元、赔偿被告装修损失360 万元。被告提出确认合同无效的反诉恳求后，原告变更诉讼恳求，要求判令被告支付2019年9月5日至2019年4月5日的房屋用法费5 950 000元、被告向原告支付违约金70万元。庭审中，原告认可房屋自行翻建和张贴过限期撤除通知书的事实，但主见房屋可以正常用法。被告向法院供应有关证据证明对房屋进展装修花费360 万元。被告方证人唐某出庭作证时，经法院要求供应了收取工程款的银行转账凭证，显示2019年10月9日至2019年12月12日间，被告共向其转账240万元。证人认可被告提交的360万元的工程款收据(2019年10月10日)，是其事后向原告补开的。原告将房屋收回后转租，装修已拆改，无法再进展装修价值鉴定。裁判观点出租人就未获得建立工程规划答应证或者未根据建立工程规划答应证的规定建立的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉诉房屋翻建没有获得建立工程规划答应证，故《租赁合同》无效。原告将未获得建立工程规划答应证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应担当次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应责任。房屋租赁合同无效，当事人恳求参照合同商定的租金标准支付房屋占有用法费的，法院一般应予支持。被告要求原告返还租金及押金的反诉恳求，于法有据。鉴于被告于2019年4月5日将涉案房屋交复原告，故其理应向原告支付占用房屋期间的房屋用法费，详细数额，法院比照合同商定的租金标准及房屋的实际状况，依法酌情断定;对于原告要求被告支付违约金的诉讼恳求，根据缺乏，法院不予支持;对于被告要求原告赔偿其装修、设备、器材、货品等投资损失的反诉恳求，法院依据被告提交的证据及双方的过错程度予以确定。最终，法院作出判决确认原告和被告签订的《租赁合同》无效;原告返还被告房屋租金、租赁保证金140 万元;被告向原告支付房屋用法费400 万元;原告赔偿被告房屋装修损失180 万元;驳回原告的其他诉讼恳求;驳回被告的其他反诉恳求。一审宣判后，原、被告均未上诉。需要梳理的法律适用问题建立工程规划答应证与房屋租赁合同效力建立工程规划答应证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建立工程符合城市规划要求的法律凭证。1989年公布的《城市规划法》第40条作出规定：在城市规划区内，未获得建立工程规划答应证件或者违背建立工程规划答应证件的规定进展建立，严峻影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停顿建立，限期撤除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可实行改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并惩罚款。《城乡规划法》2019年开头施行后，《城市规划法》即废止。但是《城乡规划法》并未废止《城市规划法》中规定的规划行政答应制度，而是予以继承发扬，分别规定了城镇和乡村规划行政答应制度。《城乡规划法》第64条规定：未获得建立工程规划答应证或者未根据建立工程规划答应证的规定进展建立的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停顿建立;尚可实行改正