提前解除合同应承担的违约责任.docx

提前解除合同应承担的违约责任 提早解除合同应担当的违约责任2013年7月25日，安徽某工程公司与周某签订《房屋租赁合同》一份，商定由工程公司将约900平方米的房子出租给周某作为仓库，租赁期限两年，周某应于每季度首月支付一个季度的租金18900元。同时商定:“如周某一个月内逾期未付租金，工程公司有权收回出租场地，合同自行终止；在租赁期间，工程公司因铁路生产需要必需提早收回房屋时，须提早一个月通知周某，并依据合同法担当标的100%的违约责任。〞还商定：“周某所建临时房屋和对原有场地进展完善系单方行为，与工程公司无任何关系，如遇工程公司上级机关令其撤除或者合同终止，周某必需在七日内将其撤除。〞合同签订后，周某加盖了临时房屋，并对原有场地进展完善后又单方将房屋转租给别人承租。起初周某能按商定交纳租金，2014年周某交了第一季度的租金后就未交租金。2014年6月29日，工程公司以铁路内部生产布局调整为由书面通知周某，要求一个月后收回毛坯房，终止合同。周某收到通知后于2014年7月26日向安徽省公证处申请保全证据公证，公证申请人周某于当日来到毛坯房，分别将《解除房屋租赁合同的通知》张贴在8家承租房的门上，通知次承租人解除与周某签订的《房屋租赁合同》，并要求其在二十日内将承租仓库腾空。周某根据合同商定要求工程公司赐予赔偿，经双方屡次协商，终因差距太大，商谈无果。由于周某既未交出房屋也不交租金，工程公司于2014年8月25日将周某告上法庭要求其支付租金56700元〔计算截止到判决之日〕；交还租赁房屋。周某认为工程公司提早解除合同是根本违约，故反诉要求工程公司偿付违约金15万余元；赔偿其他损失28万元。河南焕廷律师事务所提示大家，《中华人民共和国合同法》第九十二条其次款规定：当事人可以商定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，因双方所签合同商定理解除合同的条件，且双方提早解除合同的行为已生效，工程公司应按租赁合同商定担当责任。但双方对此条款的含义发生分歧。工程公司认为合同法没有规定100％的违约责任，所以双方商定的该条款无效；周某那么认为“标的〞100%的违约责任是指合同期限两年租金的总标的。法院认为工程公司行使解除合同的权利，符合合同的商定，并非根本性违约。双方上述的理解均片面且显失公正，提早解除合同会给周某造成肯定的损失，工程公司不补偿有失公允；反之，假设工程公司按合同两年的总标的100%担当责任，那么工程公司失去了出租房屋的意义。故从爱护双方当事人的合法利益动身，酌情确定该“标的〞以季度租金为宜，周某反诉工程公司要求其赔偿15万余元的违约金，于法无据，法院不予支持。另依据合同商定，周某反诉要求工程公司赔偿其转租可得利益的损失以及所建临时房屋和对原有场地进展完善所造成的损失，法院不予支持。据此判决，周某支付工程公司租金人民币46700元〔扣除1万元押金〕；周某于本判决生效后一个月内将租赁房屋及场所腾空交与工程公司；工程公司补偿周某损失人民币18900元；驳回周某要求工程公司赔偿违约金15万余元和其他损失28万元的反诉恳求。综上所述，本案的关键是工程公司提早解除合同是否担当违约责任。应依据合同法的有关规定，从合同的目的、内容以及老实信誉原那么来理解其真实意思。涉案房屋是未完工的生产用房，由于建立资金短缺，临时作为仓库出租。既然双方在涉案合同中商定“在租赁期间，工程公司因铁路生产需要必需提早收回房屋时，须提早一个月通知周某〞，说明周某对可能提早解除合同是知道的且是同意的，该条款即为商定解除合同的条件。只是双方对工程公司因上述缘由解除合同要担当责任的详细数额商定不明，没有明确“标的〞的详细含义。因此，工程公司行使解除合同的权利，符合合同的商定，并非根本性违约。尽管合同中双方用法了“违约责任〞词语，但并非是违背合同商定所要担当的责任，而是提早解除合同要担当的责任。因此，周某接到通知后负有将房屋交还给工程公司的义务，同时有权从工程公司处获得适当的经济补偿。一审法院依据周某每季度交付一次租金的交易习惯和双方签订合同的目的，从衡平双方利益的角度动身，判令工程公司赔偿周某一季度租金，即补偿了周某因提早解除合同造成的损失，又考虑到工程公司订立合同的经济利益，符合法律公正公正的价值取向。由于工程公司解除合同非根本违约，且合同商定周某完善房屋、道路的费用属于单方自愿行为。故周某提出由工程公司对该局部损失进展赔偿，法院不予支持。