《物业经营管理》第四章第四节第五节讲义课件.ppt

不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向，程度是不尽相同的。比方有些物业价格影响因素，与时间有关，有些与时间无关；对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。;〔一〕人口因素 物业〔特别是居住物业〕的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。 1、人口数量 2、人口素质 3、家庭人口规模：家庭人口规模小型化，家庭数量增多，住房总需求量增加，物业价格上涨。;〔二〕居民收入因素 低收入者的收人增加，这对物业价格的影响估计不大。 中等收入者的收人增加，会促使居住物业价格上涨。 高收入者的收入增加，对物业价格的影响就不大。 ;〔三〕物价因素 不管一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格〔特别是水泥、钢材、木材的价格〕、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设本钱，从而可能推动物业价格上涨。 ;〔四〕利率因素 综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。;〔五〕汇率因素 当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购置该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格下降。;〔六〕物业税收因素 增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设本钱，从而会推动物业价格上升；相反，会使物业价格下降。 在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格上升。 ;例如：直接或间接地对保有物业课税〔如城镇土地使用税、房产税或城市物业税〕，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落；相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。 ;〔七〕城市规划因素 城市规划对物业价格有很大影响，特别是对城市开展方向、土地使用性质 〔用途〕、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。就规定用途来看，工业、商业、居住等不同用途对土地条件的要??不同；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途〔比方是用于工业、商业还是居住或绿化〕对土地价格有着很大的影响。;〔八〕交通管制因素 交通管制对物业价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和物业的使用性质。对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值，但是对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制那么可能会提高该类物业的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不平安感，因此会提高物业的价值。;〔九〕心理因素 心理因素对物业价格的影响有时是不可无视的。影响物业价格的心理因素主要有如下方面：①购置或出售心态；②个人欣赏趣味〔偏好〕；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究风水或桔祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。 ;第五节 收益性物业估价的根本方法;〔一〕市场法概述 1、定义 市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。;2、适用的对象 具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，那么难以采用市场法估价。;3、适用的条件 是在同一供求范围内、在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，就难以采用市场法估价。 ;4、市场法估价的四步骤： ①搜集交易实例； ②选取可比实例〔3~10个〕； ③对可比实例成交价格进行处理〔交易日期调整和物业状况调整〕； ;4、市场法估价的四步骤： ④求取比准价格。 物业估价中为便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准。其他情况 需要通过折现计算。;5、成交价格修正： 需要修正的情形：买卖双方依法各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格是正常成交价格。但在物业交易中，往往出现双方协议由某一方缴纳全部税费的情形，这就需要修正。 修正方法及公式： 正常成交价格＝卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费 正常成交价格＝买方实际付出的价格-应由买方缴纳的税费;如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即 应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率 那么: ;[例] 某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 ;[解] 卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格＝正常成交价格