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2013年房地产估价师理论与方法选择练习题汇总 一、单项选择题 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个 （ ）称呼。 概括性 描述性 理论性 准确性 下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是 （ ）。 岀租的房地产 自用的房地产 餐饮的房地产 营业的房地产 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以 （ ）为前提来进行工作。 公正 公平 公开 估价对象的合法权益 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。 建筑技术 土地权利设置 相邻关系 土地使用管制 在房地产权利中，属于用益物权的是 （ ）。 自物权 划拔土地使用权 抵押权 租赁权 答案： 1-5 ACDDB 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业 用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。 TOC \o "1-5" \h \z 78 882 1210 1272 某幢可岀租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房岀租 的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为 （ ）元 /m2。 4400 4409 4445 4455 不是影响房地产价格的区位因素是（ ）。 位置 交通 人文 环境 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10%寸，需求量变化百分比分别为 30% 10% 0,则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是 （ ）。 富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 完全弹性、单一弹性、完全无弹性 完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 富有弹性、单一弹性、完全无弹性 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为 （ ）。 存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁 量 存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量 +拆毁量 存量+新开发量+空置房量-拆毁量 存量+新增竣工量-拆毁量 答案： 6?10DCCDA 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素 优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98分，则个别因素修正系数 为（）。 TOC \o "1-5" \h \z 1.05 0.98 0.95 1.03 征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括 （ ）。 征地管理费 耕地占用税 安置补助费 耕地开垦费 建筑物的（ ）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 体量 结构 设施 层高 某可比实例实际成交价格为 3400元/m2,以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102， 房地产状况因素分值为98,则估价对象的比准价格为（ ）元/m2o 3401.36 3398.64 3538.78 3266.67 报酬率为（ ）与所投入的资本的比率。 净收益 投资回收 投资回报 收益 答案： 11?15CCAAC 某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地 产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的 3%缴纳有关税费，则该宗房地产的 正常成交价格最接近于（ ）元/m2o 2427 2500 TOC \o "1-5" \h \z 2575 2632 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是 （ ）。 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期 3年，建筑物经济寿命60 TOC \o "1-5" \h \z 年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。 37 40 60 63 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于 （ ）。 自然折旧 物质折旧 功能折旧 经济折旧 通常房地产开发投资利润率的计算基数为 （ ）。 土地取得成本+开发成本 土地取得成本+开发成本+管理费用 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 开发完成后的房地产价值 答案: 16?20DDACD 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是 （ ）。 新开发房地产项目 用于岀售用途的房地产项目 具有投资开发或再开发潜力的房地产 用于投资或再开发的房地产 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是 （ ）和回归分析，对房地产的未来价格 做岀推测、判断