可支付住宅社会效益评价指标体系研究.doc

可支付住宅社会效益评价指标体系研究 项目代码 : LW60 完成单位 : 北京建筑工程学院 研究人员 : 获奖情况 : 杨静 可支付住宅是适应居民的支付能力，对不同收入层次的居民，提供买得起或租得起的普通住宅。按照新的房改精神，收入高的家庭购买或租赁市场价商品房;中低收入家庭购买经济适用住房或安居工程普通住宅;最低收入家庭租赁廉租房。可支付住宅除了适应居民的支付能力，让“居者有其屋”，而且要为人们提供一个良好的居住环境。因此，可支付住宅的建设不仅注重经济效益和环境效益，更要注重社会效益。 住宅建设后的综合效果包含社会效益、经济效益和环境效益，也就是通常所说的“三个效益一起抓”。对可支付住宅来说，社会效益是前提。然而社会效益又是通过经济效益和环境效益来体现的，如果单纯地强调住宅价格而降低住宅质量，忽视了环境效益，是不符合人们的利益的，也就谈不上社会效益。如果为降低住房价格而没有合理的住房面积，必要的生活设施，安全、舒适、优美的居住环境，也不能使人们安居乐业，社会安定团结。因此，三个效益是相互关联、相互制约的。评价可支付住宅的社会效益，是对建成后住宅产生的实际效果进行综合考虑和全面衡量。通过评价，不仅要鉴别住宅的质量水准，而且由此提高规划设计水平，改善居 住环境质量。 1.评价主体和评价方法 1.1 评价主体的选择 由于住宅区的最大使用者是居民，他们凭着生活的需要与经验，对设计的质量与效果最有发言权，是主要的评价者。其次，住宅的物业管理者、设计单位、施工单位、建设单位、设施经营者也是重要的评价者。在对可支付住宅的评价中，选择居民为评价主体，对住宅区的社会效益进行评价，同时结合专家评价的结果，得出综合评价结论。 居民对住宅区质量的性能要求有:方便性、舒适性、安全性、保健性、经济性 和文化性等六项，由于居民生活方式的差别，职业、文化、收入水平、健康状况及其他生活背景情况的差别，以及居民的环境意识和对居住环境质量的价值观的不同，将影响住宅效益的评价项目。但因我国的社会体制、经济状况以及科技水平等条件的制约，一般居民基本上在居住行为的内容、行为时间的分配、行为的空间及活动范围等方面，呈现大致相近的趋向。概括起来有以下几点:?住宅的适用性(面积、居室组合、层数、设备等);?道路的通顺便捷程度(上下班、购物、上学等方便);?设施的方便和可靠程度(生活资料供应、教育、水电供应等);?生活安全和健康的保障(生命和财产的安全、心里健康、环境污染的防治等);?邻里的来往与互助(住宅个体及群体设计、居民组织及活动设施等);?环境的亲切、悦目程度(自然环境的处理、空间构图、尺度、色彩、气氛等)。 通过对以上构成住宅区社会效益具体共性的基本要素进行推理分析，选取一些重要的具有代表性的相互独立的评价项目，明确其相互关系及各自的地位，从而得出具有可比性的结果。 1.2 评价方法的确定 评价住宅社会效益需要归纳的因素很多，综合考虑各项因素一般是比较复杂的。因此，采用层次分析方法来解决指标体系的设置和指标权重值的确定等问题，使多指标的综合简便易行。 层次分析法 (简称AHP法)是系统工程中将非定量事件作定量分析的一种简便而有效的方法。AHP法把复杂的问题分解成若干组成因素，把这些因素按属性不同分成若干组，形成不同层次。上层次的元素作为准则对下一层的某些元素起支配作用，同时他又受到更上一层元素的支配，这种从上至下的支配关系形成了一个递阶层次。处于最上面的层次叫目标层，一般只有一个元素，他是分析问题的预定目标或理想结果。中间层次叫准则层或子准则层，最低一层是要素层，它们是评价系统的指标。因此，采用AHP法，将住宅社会效益评价指标体系分成三个层次，即目标层、准则层和要素层。评价时，对一级指标(准则层指标)的权重进行集中控制，就是说一级指标和指标的权重应相对稳定不变。对二级指标 (要素层指标)的权重进行灵活的散控制，由各地区根据具体情况来确定。 2.评价指标体系中主要指标的说明 在建立住宅社会效益评价指标体系时，指标的设置遵循以下原则: (1)指标体系的设置能从方便、舒适、安全、保健、经济和文化性等性能，多方面来反映住宅区的社会效益，以便从各种不同的角度做出全面的评价。 (2)指标体系符合建筑设计规范的基本要求，并严格遵循国家在住宅建设方面的方针政策，以使评价工作不脱离我国当前的生产力水平，避免设计标准越来越高，但居住水平苦乐不均越来越严重的现象。 (3)指标具有一定的概括性，既能全面反映系统的特征和实质，又具有一定的直观性，使定量指标计算简便，定性指标容易判断。 (4)指标体系具有独立性，每一评价项目都能单独地表示一个方面的效益范畴。 2.1 居住环境 以下技术指标是衡量环境的重要标准，均为定量指标。 (1)人均居住面积。居住