万科物业管理服务指南(doc 28页).pdf

一、物业管理概念篇

什么是物业？

物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共

用设施及建筑地块等。物业一般由三个局部组成：1、土地。指由一定范围的面

积构成的地产。2、建筑物。指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视

为相对独立的物业。3、物权。物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是

不特定的人。

什么是物业管理？它包括哪些业务？

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律标准，

按照合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业

实施统一管理，并为居住者提供高效、周到的效劳，使物业发挥最大的使用价值

和经济价值。

物业管理的业务可分为三类：①根本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、

供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；②专项业务类：包括平安保卫、

环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；③特色业务类：包括特约效劳和

便民效劳。④经营业务类：房屋中介效劳、装修业务等。

虞新的物业管理新定义：物业管理涉及的领域很广泛，它包括：不动产、

土地、建筑、设备、房屋、家具、备品、环境系统、效劳、信息、物品、预算和

能源等设施的管理。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市

管理和房地产经营的重要组成局部。

物业管理业务主要包括以下九项内容：

1、物业管理的长期规划

2、物业管理的年代方案

3、物业的财产预测和预算

4、不动产的获得及处理

5、物业规划、业务用房装修标准的设定，机器、器具和用品的设置以及房间管

理

6、建筑和设备的规划和设计

7、新建筑和原建筑的改造更新

8、维护管理和运行管理

9、物业的支援机能和效劳

什么是物业管理人？

物业管理人是指从事物业管理业务的、具有法人地位的企业或组织。是专门

从事商业性物业经营管理业务，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的，具有法

人资格的经济组织，也称物业管理公司，具有专业性、商业性、独立性。

什么是物业所有权人？

“物业所有权人〞是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；

物业管理的效劳对象是人，即物业的所有权人和使用权人。物业管理是集管理、

经营、效劳于一体的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化、经营型管理之路。

物业管理的性质、宗旨是什么？

物业管理的性质主要是效劳，是寓管理、经营于效劳之中，在效劳中表达管

理并完善管理与经营。

宗旨是以现代化的经营管理手段为业主效劳，创造一个方便、平安、清静、

整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益和心

理效益的同时增长。

什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？

1999年建设部公布?物业管理企业资质管理试行方法?，对全国物业管理单

位的从业资格进行了标准，并确定了等级标准和资格审批管理部门。一级、二级、

三级资质企业的标准如下：

资质一级企业

1、注册资本500万以上；

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理

取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、

管理员取得从业人员岗位证书；

3、管理两种类型以上的物业；

4、管理各类物业的建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低

于100%。计算基数是：〔1〕多层住宅200万平方米；〔2〕高层住宅

100万平方米；〔3〕独立式住宅〔别墅〕15万平方米；〔4〕办公

宇、工业区及其他物业50万平方米。

5、20%以上的管理工程获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小

区〔大厦、工业区〕〞称号，20%以上的管理工程获得省级城市物业管

理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕称号；

6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；

7、建立了维修基金管理与使用制度。

资质二级企业

1、注册资本300万以上；

2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理

取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、

管理员取得从业人员岗位证书；

3、管理两种类型以上的物业；