中观景气月报（2024年3月）：如何看房地产市场的“以旧换新”,.pdfVIP

宏观月报

如何看房地产市场的“以旧换新”？

中观景气月报（2024年3月）

核心结论

一、如何看房地产市场的“以旧换新”？

事件：4月1日，郑州市六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、

以旧换新”工作方案（试行）》。我们梳理了当前房地产市场“以旧换新”涉

及的几个关键问题，并作如下解答：

问题1：郑州市房地产市场“以旧换新”采取哪种模式？

郑州市采取“城投收购+市场化交易”并行的模式。一是由郑州城发集团作

为收购主体，在全市范围内收购5000套存量二手房，用于保障性租赁住房，

出售资金将闭环操作，专款用于购买新房。二是通过市场化自由交易，计划

全年完成5000套。

问题2：此前是否有城市出台房地产“以旧换新”政策？

2023年以来，已有多个城市推出促进房地产“以旧换新”的支持政策，但

多数以市场化主导。一是发放“以旧换新”购房补贴，包括苏州、盐城、沈

阳、南通等城市；二是新房和二手房联动换购，购房者可在开发商处认购并

锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房。三是国资收购，2023年

11月太仓市出台政策，允许购房者将符合条件的商品住房出售给指定的国资

公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。

问题3：为什么郑州市率先出台政府主导的房地产市场“以旧换新”？

在适时调整优化房地产政策方面，郑州市始终走在全国前列。2022年3月

郑州市率先全面放松限购限贷。2023年8月郑州市明确暂停限售、落实“认

房不认贷”，政策出台当月，郑州市房地产市场出现一轮脉冲式修复。但2023

年9月以来，郑州房地产市场修复动能转弱，主要原因在于居民二手房和改

善性住房需求释放不足。在此背景下，郑州市适时出台房地产“以旧换新”

政策，以加快二手房交易流转，缩短库存去化周期。

问题4：郑州市收购存量二手房促进“以旧换新”的资金来源是什么？

租赁住房贷款是主要的资金来源。2023年1月央行设立“租赁住房贷款支

持计划”，额度为1000亿元，郑州是8个试点城市之一。2024年郑州市计

划筹集保障性租赁住房1.5万套，这意味着此次郑州城投平台收购的存量住

房将达到年度筹集目标的三分之一。我们认为此次郑州收购存量住房的资金

来自于租赁住房贷款支持计划的可能性较大。

问题5：房地产市场“以旧换新”未来是否有望在全国范围内推广？

收购存量二手住房用于保障租赁性住房符合政策的主题基调，未来有望全国

推广。年初以来，全国房地产市场整体延续弱势格局。新房销售回落较快，

3月地产“小阳春”成色不足；二手房呈现量稳价跌态势。当前刚需群体增

1|请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明

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西部证券

宏观月报2024年04月03日

长相对乏力，改善性需求相对更具有韧性。但在居民资产负债表尚未完全修

复的背景下，改善性需求的释放更加依赖“卖旧买新”。考虑到当前二手房

市场整体呈现供多于求的局面，未来提振房地产市场的政策或侧重于加快二

手房流转，加快置换盘流通。

二、3月中观聚焦：汽车和生猪养殖行业景气度较高

汽车行业：景气度仍在改善，但斜率有所放缓。生产端，3月半钢胎开工率

达到2015年以来的最高水平。需求端，根据乘联会数据，3月1-24日乘用

车市场零售102.8万辆，同、环比分别增长11%和25%。

生猪养殖：猪肉价格“淡季不淡”，行业供给或进一步收缩。3月通常是猪

肉需求淡季，但月初以来猪肉价格已出现小幅反弹，3月猪肉平均批发价录

得20.2元/公斤，同比回落2.0%，降幅较1-2月收窄。从供给端看，生猪产

能持续去化，2月能繁母猪存栏量同比下降6.9%。

此外，锂电池和能源金属行业景气度改善较为明显。3月碳酸锂、六氟磷酸

锂和钴均价环比分别增长13.4%、4.2%和3.5%。今年需求端仍有支撑，2024

年1-2月动力电池装机量50.3GWh，同比增长32.1%，新能源汽车销量整

体较好；供给端排产相对低迷，但部分头部电池企业3月的排产苏态势强劲。

三、4月行业景气展望：关注旅游消费、装备制造以及受益于美国补库的传

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