一二级联动开发.ppt

小成果提交表;一二级联动及经济测算

——海尔区域开发工程分享;两张表：一级开发本钱表和一二级联动动态测算表;两张表背后的……;目录;;现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式;而企业获取一级开发权的方式有三种;;并且，其土地入市的程序也是相对较标准完整的，同样也对其它地方具有指导意义;总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成;;一级开发工作方案表;;我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价;另一种是市场定价;其中，对于通过一二级联动拿地的企业而言，一级〔土地〕开发费用通常占拿地本钱的50%～85%左右，所以，控制一级开发本钱是企业降低本钱的有效途径;土地出让金的返还方式;也可以在此根底上设计其它的返还方式，以减少开发本钱和收益的返还时间，此种方式操作难度相对较大;;基于城市开展的大思维制定区域价值定位;;土地一级开发的假设干风险需要通过一级开发各个环节的把控进行有效的躲避，以实现区域成功运营;为此，我们需要设计一套完整的全程风险控制体系;;紧抓“三权一利”，实现工程一级开发的唯一开发实施主体的地位确定;「一权：区域开发主导权」确立合资公司作为唯一的法定开发主体，区域一级开发商和二级开发企业的引入需经合资公司统一协调;如不掌控区域开发;「三权：土地出让参与权」政府需与××共同商议确定区域内土地的出让方案、出让方式以及出让条件;「一利：土地增值收益分成」根据合作公司股权比例关系，实现区域土地增值收益分成;;鉴于区域启动开发投入较大，市场风险较高，需要政府保证前阶段的高限土地指标，同时必须保证土地当年出让，支持合资公司滚动开发;;前期融资——BT。通过BT模式承建工程区域内部的道路、桥梁等大型公共设施，从而强化对工程土地的控制;前期融资——BT。此模式还能为一级开发企业获取一定的利润;前期融资—地产私募基金。通过金融创新破题一级开发，工程可实现各方利益的共赢;背景：北京市发改委牵头，联合国家开发银行金融公司、国家开发银行北京分行、中信集团、首创集团等相关单位研究提出了合作设立北京市小城镇开展基金的工作方案

运作原那么：坚持政府引导、市场运作、科学管理、合作共赢原那么

投资领域：根底设施和公共效劳设施；特色产业培育和产业结构调整；旧镇改造和新镇建设

政府出资方式：市政府固定资产投资采用出资人代表的方式出资，由北京工程咨询公司作为出资人代表，参与基金管理;该模式能实现政府、企业、农民、××利益共赢，但作为创新手段各方有一个接受过程;前期融资——保险。保险资金投资不动产的方式较灵活，但条件和范围具有严格限制;;局部一级开发本钱计入二级开发投入，可以加快二级开发工程入市的速度，以更少的本钱换取更早的二级开发收入;;精心设计“滚动开发”模式;;租地策略;工程账面本钱提升策略;拆迁本钱超出补偿策略，在实施过程中，如果实际发生的拆迁补偿本钱超出预算，可采取三种方式进行补偿;;【二级开发控地】企业需要通过六大方法保证优选控地，实现企业的权益收益〔1/2〕;附带规划条件;;设置回购条款;;三临挂牌、净地交付;;对于有文化旅游资源的区域，控制表达该区域文化旅游价值的品牌使用权，可以充分分享区域价值增值效益;;另外，对于具有文化旅游价值且拆迁改造本钱高昂的地方，采用微循环改造的方式，既降低开发本钱，又享受区域增值效益;;对测算所需根底的掌握，是做好经济测算的根本前提;;经济测算通常是应带有“思想”的，测算思想的直接表达就是一张“横道图”，即工程的开发方案排布图;测算思想的精髓其实就是以假设为前提，站在甲方决策者的角度，对企业工程开发过程的真实模拟;其中，经济测算指标可以分为核心指标和参考指标，这两类指标构成的经济指标体系为工程的可行性论证提供依据;;;案例分析：海尔长兴县区域开发工程;在效劳海尔的过程中所面临的问题及解决措施〔一〕;在效劳海尔的过程中所面临的问题及解决措施〔二〕;;过往世联经济测算中可以改进的地方;;如何成文优秀的经济评价报告——;给大家的建议——如何成为经济评价高手;附件：海尔工程一二级联动投资盈利模型〔各类版本〕;××公司二级开发;××二级开发公司;投资盈利模型：;投资盈利模型：一二级开发相互驱动，资金自平衡模型;以政府引导企业化运作为防护装甲;*