论当今房地产现状及发展趋势.doc

论当今房地产现状及发展趋势

09营销三班6411宿舍

小组成员：秦永帅赵琛任宇宋旭鹏马伟杰谷占军

谈到中国房地产的现状，不得不谈房价，房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,是中国在社会发展过程中要面对的问题,“房价”就像一匹烈性野马,难以驾双。当地政府部门，设置形成了以房地产产业为支柱产业的畸形产业链，最终影响到的是百姓的生活。

房地产现状

第一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市

此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可以接受的区间外。

有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有土地使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。所以中国的租售比、收入房价比较国际为低、高，是合理现象。我们不同意这种说法。例如，美国征收不动产税，除纽约较高外，其他州的税率都在1%至3%之间。如果我们用2%计算，按中国的土地使用权70年，那么税收合计为原始房价的1.4倍。也就是说中国的房价应该除以2.4计算租售比和房价收入比。校正后的租售比为1：250，房价收入比为8倍强，也都称得上偏离正常区间。须知日本东京房地产市场崩盘时房价收入比不过9倍。

何况，美国的房屋连带有土地所有权。中国的只是70年的土地使用权。70年到期后，绝对不会无偿延续，因为法律上国有财产是不会白白给人的。或者要再次征收土地使用权转让金，至少要加收不动产税（或费），其税率未必会低于美国。实际上，国家有关部委正在考虑起征“物业税”，谁说中国的房价包括了相当于不动产税的部分呢？比起土地使用权，更值得的担心的还有建筑物寿命，近日《中国日报》援引住建部副部长的话称，我国建筑的平均寿命只有25至30年，一些发达国家建筑寿命很长，像英国达到了132年，而美国也达到了74年。中国房地产市场性价比之差，可见一斑。

有日资咨询公司报告披露，上海房价约为东京的1/2至2/3，而上海单位国土面积GDP产出值及工业产出值都只有东京的1/4。

美资投资公司GMO报告也认为：上海和北京黄金地段的商业房地产租金，估计大体上与纽约相同，尽管曼哈顿的人均产出是中国大都市的4倍之多。

第二、房地产调控措施，既无目标，何谈结果房产论坛,装修论坛,业主有些人奢谈什么房地产市场的调控。实际上放下桃红色的幻想，我们不难发现，房地产市场调控连目标都还没有，哪来结果？

据说需要“遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”请问何谓部分城市，何谓过快上涨？有无明确指向？难道这是个心理学概念吗？如果要明确上述两点，最起码我们需要一套全国房价预警数据，至少包括：全国城市住宅类建筑物的存量面积、全国城市每年新增住宅类建筑物总面积、全国累计已售商品房出租率和空置率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率，等等。实际上这套系统现在还没有。据正在参与上述系统建设的工作人员说，他们“不过是为了做一个东西而做一个东西”！

!?3PW

顺便还想披露一个秘密。有人告诉我们，北京市建委曾计划搞一次全市房地产的调查，以明确房屋所有权人的情况。这项调查，完全不需要外调，不过是从房产局的档案中找出所有房本，将其信息录入电脑而已。但最终遭遇强烈反弹，没有搞下去。因为拥有几套房的人，大多是官僚和豪商等权贵，他们岂会让你去调查？买房,购房,装修论坛,房产论坛-?-q??o??b:V

新浪乐居论坛-U8cn4e

“满足人民群众基本住房需求”更是一句空话。基本住房需求到底是家家有房住呢，还是家家有住房？农民包不包括在内？保障的方式是居

前期涨幅不大，故将出现小幅下跌，跌幅应在10%左右。

六、需求回归理性。房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，在政府调控的影响下，那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少，房产需求已有回归理性的态势。

温总理参与中央人民广播电台直播时说，“我们应该让群众懂得一个道理，我们国家人口多、土地少，住有其居并不意味着每个人都有自己的住房，有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题，租价要合理、条件要完备。”由此可以看出，政府将花大力气引导民众理性消费房产。因而，2012年，将是中国房市需求回归理性的一年。