XXXX伟业顾问天津万科东丽湖策划全案-232P.ppt

将体验进行到底;伟业的目标;伟业的目标;首攻胜利，全新开盘。

完成全年个亿销售额。

成功打造东丽湖工程品牌，预留产品及客户通道，为二期顺利销售打下基础。

扩大万科品牌的号召力，牢固中国第一房地产开发商形象。;营销背景分析

目标客户分析;营销背景分析：;“T〞型规划导致城市南移东扩

东丽湖正处于天津东扩有利位置。;天津城市解码;天津城市解码;天津城市解码;“T〞型规划导致城市南移东扩，东丽湖正处于天津东扩有利位置。

戴相龙及城市经济导致天津经济飞速开展。

天津房地产处于爆发性阶段，销售面积呈井喷式增长;营销背景分析：;足迹－天津万科的产品脉络/品牌脉络/品牌路线;足迹－万科品牌脉络/品牌代表作1;2005;确立主流开发商地位

完成战略性全方位的多点布局（沿外环形成合围）

拥有足够的土地储藏量

搭建有效的战略开展平台

保持持续影响力，迅速展开规模

保持足够的产品力

足够的战略眼光

足够的资源整合能力

足够的操盘能力;东丽湖工程的战略意义－万科全面的战略拐点;天津万科·挑战更高目标·契合机遇;1998;万科区域战略开展方向：;万科之颠覆·引领·共生;加强产品与效劳创新，提高资本回报率，打造房地产第一品牌;营销背景分析：;湖·素描;东丽湖位于天津市七个生态自然保护区和天津市十大旅游风景区之一的东丽区东丽湖温泉度假旅游区内，其水域面积位居各自然生态保护区之首。;东丽湖工程

总占地：4000亩

建筑面积：135万平方米

一期规划：约6万平方米

建筑形式：围合联排、普通联排、独栋、公寓

面积区间：199—273平米

规划开展7期十年;解读东丽湖;LAKE＋生态;LAKE＋沿湖顶级别墅;人类寻求生态、绿色、健康的环境。

我们选择与湖结缘。;LAKE＋运动;LAKE＋中心广场;LAKE＋休闲度假旅游;LAKE——水资源的潜在价值;人居;新城镇的开展背景;新城镇的设计要素;新城镇综合体;新城镇综合体;睦邻社区;邻里社区;环境可持续开展;城市开敞空间;道路交通系统;营销背景分析：;红磡领世郡——工程分析

Originalcounty;红磡领世郡;——开发线;红磡领世郡;红磡领世郡;红磡领世郡;红磡领世郡;——价格???;——配套线;——营销线;——营销线;领世郡工程小结：;京津新城——工程分析;——开发线;——产品线;京津新城社区实景;——产品线;——价格线;——配套线;——营销线;——营销线;京津新城工程小结：;同类型产品对本工程的指导意义：;营销背景分析

目标客户分析;目标客户分析;天津市豪宅市场深度客户分析;从国籍、户籍上划分，国内人士占87%（天津本地客群占77%），外籍人士比例约为13%。充分说明外籍人士对天津的豪宅市场认可程度；其中，韩、日籍客户比例最高，占总体的11%。;通过伟业的调研，天津已购豪宅客户的年龄主要集中在30-44岁，占总数的58%。此年龄的人士多处于事业成长期，属于社会中坚力量，经济上已有相当丰厚的基础并对未来有着极好的预期，因此其对于生活品质、居住环境的要求和期望值相当高。;根据天津市2004年登记购房客户根本数据资料显示：购房者中，以男性名字登记的比例占62%，女性比例为38%，男性所占比例较大，说明购置大宗商品的决策以男性为主。;此局部豪宅类客户从事的职业相当广泛，有相当局部客户不愿意透露其从事的行业。在可统计范围内，私营业主占了绝对多的比例（66%）。;在已购豪宅客户中，56.1%为三口之家，两人居住及单身贵族也占有一定比例。;根据对该类工程已成交的客户区域来源构成比例分析显示：绝大多数客户来自市内六区（78%）；四郊五县与外省客户占少数。市内的消化力仍占主导地位。;客户分析——核心关注点;在统计中我们发现，60%的客户出于居住目的而购房，另外鉴于具备良好的升值潜力，另有22%的客户有投资的可能性。纯投资类客户占到11%。;豪宅类客户所选择的付款方式中，按揭类最高，占到总体的81.5%，一次性付款占17.7%，也有少局部选择公积金及反贷的客户。说明天津豪宅类业主虽然经济实力很强，但选择一次性付款的比例并不多，这与多数客户为私营业主有关，他们需要更多的现金用于生意周转。;有局部客户存在一人多购的现象，同时购置2套的客户占一人多购总数的77%，充分说明豪宅客户良好的购置能力。同时说明天津高端人群的再购能力值得挖掘。;

报纸

90%;购房目的与户籍的配比关系;这些客户中有中小企业的董事长、总经理，理事、部长、科长等，他们一般从事电子、海运、木材、贸易等行业。在天津购置豪宅的客户大局部聚集在西青、津南、东丽开发区，他们租的房子租金一般在4000-10000元，面积在130-180平